Banka dışı gayrimenkul finansmanı daha sağlam temellendirilmiş bir planla başlar

Gayrimenkul satın almak, bir taşınmazı iyileştirmek veya mevcut bir krediyi yenisiyle değiştirmek istiyorsunuz. Plan mantıklı görünüyor ancak banka bir teklif sunmuyor. Belki vade uygun değil, gelecekteki gelirler henüz yeterince kanıtlanamıyor veya işlem finansman sağlayıcısının tercihlerine uymuyor.

Bir girişimci için hemen bir sonraki kuruma başvurmak cazip olabilir. Başka bir finansman sağlayıcısının hangi sorunu çözmesi gerektiği netleştiğinde bu anlamlıdır. Bu analiz yapılmazsa aynı başvuru, aynı yanıtsız sorularla kolayca yeniden sunulur.

Ret nedeninden başlayın

Somut bir açıklama isteyin. Eksik dosya nedeniyle verilen ret ile yetersiz geri ödeme kapasitesi nedeniyle verilen ret farklı tepkiler gerektirir. Gayrimenkulün türü, projenin aşaması veya sınır ötesi bir yapı da değerlendirmeyi karmaşıklaştırabilir.

Hollanda Ticaret Odası KVK, finansman sağlayıcılarının diğer unsurların yanı sıra nakit akışına, kârlılığa, girişimciye ve mevcut teminatlara baktığını belirtir. Dolayısıyla cazip bir bina, tablonun yalnızca bir unsurudur. Dosya, vade boyunca yükümlülüklerin nasıl karşılanacağını ve vade sonunda ne olacağını da göstermelidir.

Ret nedenini kendi varsayımlarınızla karşılaştırın. Gelirler yeterince temellendirilmiş mi? Öz kaynak katkısı gerçekten hazır mı? Seçilen vade gerçekçi mi? Ancak bunlar netleştikten sonra başka bir finansman sağlayıcısının, farklı bir yapının veya projede değişikliğin en uygun sonraki adım olup olmadığına karar verebilirsiniz.

Finansman ihtiyacı satın alma bedelinden büyüktür

Gayrimenkul bütçesi satın almayla başlar, ancak taşınmazın kendi başına gelir üretmeye veya satılmaya başladığı ana kadar uzanmalıdır. Aradaki dönem önemli miktarda para gerektirebilir.

İnceleme giderlerini, vergileri ve işlem maliyetlerini, yapılacak işleri, donatımı, sigortaları ve finansman yüklerini düşünün. Belirsizlikler için de pay ayırın. Örneğin bir tadilat teklifi, gerekli bütün işlerin kapsandığını tek başına garanti etmez.

Kurgusal bir satın alma farkı gösterir. Satın alma bedeli 600.000 € olsun. Bu hesaplama örneğinde satın alma ve diğer işlem maliyetlerini 60.000 €, yapılacak işleri 80.000 € ve nakit rezervini 40.000 € varsayalım. Toplam para ihtiyacı böylece 780.000 € olur. Seçilen maliyet tutarları varsayımdır; belirli bir ülkede geçerli olağan tarifeler değildir.

Girişimci 280.000 € öz kaynak koyarsa geriye 500.000 € finansman ihtiyacı kalır. Yalnızca satın alma bedeline bakılsaydı işler ve rezerv hesaba katılmamış olurdu. Oysa projenin devirden sonra da devam edip edemeyeceğini tam da bu kalemler belirler.

Paraya ne zaman ihtiyaç duyulacağını ve ne zaman para girişi olacağını gösterin

Toplam bütçe ne kadar para gerektiğini söyler. Aylık plan ise ne zaman gerektiğini gösterir. Taşınmaz geçici olarak boş kalıyorsa, aşamalar halinde yenileniyorsa veya ancak tamamlandıktan sonra satılacaksa bu ayrım çok önemlidir.

En az bir temel senaryo ve bir olumsuz senaryo hazırlayın. Temel senaryoda proje öngörülen takvime uyar. İkinci senaryoda örneğin işler daha geç tamamlanır veya kira gelirleri daha düşük olur. Ardından geçici açığı kimin karşılayacağını ve bunun için ne kadar kaynak bulunduğunu belirtin.

Bu çalışma, projeye uygun vadeyi de ortaya koyar. Beklenen satış veya yeniden finansman tarihinden önce vadesi dolan bir kredi, önceden çözülmesi gereken bir bağımlılık yaratır. Olası bir uzatma ancak koşulları açık olduğunda kullanılabilir bir varsayımdır; beklenti henüz bir anlaşma değildir.

Hangi alternatifler araştırılmalı?

İşleme bağlı olarak özel finansman bir seçenek olabilir. Bu durumda değerlendirme ve koşullar her dosya için ayrı görüşülür. Öz sermayenin ve karar yetkisine ilişkin anlaşmaların önem taşıdığı bir ortak yatırımcıyla iş birliği de uygun olabilir. Öz kaynaklarla finansmanın bir arada kullanılması da araştırılabilir.

Bu yollar farklı sonuçlar doğurur. Kredide faiz, anapara geri ödemesi, teminatlar ve vade önemlidir. Sermaye ortaklığında kâr paylaşımı, karar alma ve bir ortağın hangi koşullarda ayrılabileceği de devreye girer. Bu nedenle tercih, hangi yükümlülükleri ve bağımlılıkları üstlenmek istediğiniz ve üstlenebileceğiniz sorusuyla başlar.

Özel finansman, yeterince temellendirilmemiş bir projeyi kendiliğinden uygulanabilir hâle getirmez. İşlemi değerlendirmek ve anlaşmaları şekillendirmek için farklı bir yol sunar. Gayrimenkulün niteliği, mevcut kaynaklar ve geri ödeme yolu önemini korur.

Teklifin toplam maliyetini karşılaştırın

Faiz görünürdür ancak bütün tabloyu anlatmaz. Kredi tahsis ücretlerini, danışmanlık ve inceleme maliyetlerini, teminat tesis giderlerini, varsa anapara ödeme yükümlülüklerini ve erken ödeme veya uzatma koşullarını da inceleyin.

Yalnızca bir hesaplama örneği olarak, 500.000 € tutarında bir kredinin on iki ay boyunca yıllık %9 basit faizle ve ara dönemde anapara ödemesi olmadan kullanıldığını varsayalım. Faiz 45.000 € olur. Bir defalık %2 ücret buna 10.000 € ekler. Diğer maliyetlerden önce toplam 55.000 € eder. Bu, MZS'nin bir teklifi veya güncel piyasa oranlarına ilişkin bir gösterge değildir.

Vade altı ay daha uzarsa aynı faiz varsayımıyla 22.500 € ek faiz doğar. Olası uzatma ücretleri buna dahil değildir. Böyle bir hesaplama, gecikmenin neden değerlendirmeye katılması gerektiğini gösterir. Gerçek bir teklif aldığınızda hem tutarları hem ödeme tarihlerini gösteren bir döküm isteyin.

Teminat ve geri ödeme farklı soruları yanıtlar

Teminat, anlaşmalara uyulmadığında finansman sağlayıcısına alacağını tahsil edebileceği bir güvence sunar. Bunun yanında projenin beklenen geliri normal geri ödemeyi karşılayabilmelidir. Bu nedenle hem teminatın niteliğini hem gelirleri ve nihai anapara ödemesini görüşün.

Gayrimenkulde mülkiyet, mevcut finansmanlar, değerleme ve teminatların öncelik sırası önem taşır. Hukuki düzenlemeleri ilgili uzmana değerlendirtin. Kişisel garanti söz konusuysa projenin dışındaki olası etkiler de dikkate alınmalıdır.

Geri ödeme yolu somut olmalıdır. Satış, mevcut kaynaklar veya yeniden finansman mı söz konusu? Önce nelerin gerçekleşmesi gerekiyor? Buna hangi taraf karar veriyor? Satış daha geç yapılırsa veya yeni finansman sağlayıcısı daha düşük tutar vermek isterse alternatif nedir?

Finansman dosyasında neler bulunmalı?

İyi hazırlanmış bir dosya, finansman sağlayıcısının planınızı değerlendirmesine ve sizin de açık kalan noktaları görmenize yardımcı olur. Gereklilikler kuruma göre değişir; bu nedenle Hollanda Ticaret Odası KVK, hangi belgelerin gerektiğinin önceden öğrenilmesini önerir. Gayrimenkulle ilgili bir konu için aşağıdakiler yararlı bir başlangıçtır:

• Amaç, talep edilen tutar ve istenen vadeye ilişkin kısa bir açıklama.
• Girişimci, ilgili tüzel kişiler ve mülkiyet ilişkileri hakkında bilgi.
• Taşınmaz, amaçlanan kullanım ve varsa kira sözleşmeleri hakkında veriler.
• Eksiksiz bir yatırım bütçesi ile gelir ve gider takvimi.
• Öz kaynakların, mevcut borçların ve kullanılabilir teminatların dökümü.
• Geri ödeme yolu, temel riskler ve olumsuz bir senaryo.

Varsayımların dayanağını belirtin. Somut bir teklif, mevcut bir kira sözleşmesi ve kişisel beklenti farklı bilgi türleridir. Bu ayrımı görünür kılmak, görüşmenin belirsiz varsayımlar nedeniyle tıkanmasını önler.

Finansman talebinden uygulanabilir bir teklife

MZS Group, girişimcilerin finansman ihtiyaçlarını açık bir teklife dönüştürmelerine yardımcı olur. Gayrimenkulün, işletmenin, takvimin ve istenen finansmanın birbiriyle nasıl uyum sağladığını inceleriz. Uygun olduğunda özel sermaye olanaklarını araştırır ve ilgili taraflarla yapılacak görüşmeleri hazırlarız.

Bankada ilerlemeyen bir gayrimenkul planınız mı var? Bunun nedenini ve kendi varsayımlarınızı ortaya koyun. MZS ile yapılacak ilk görüşme, önce hangi unsurların netleştirilmesi gerektiğini ve hangi finansman yolunun araştırılmaya değer olduğunu belirlemeye yardımcı olabilir.