Eiendomsfinansiering utenfor banken begynner med en bedre underbygd plan

Du vil kjøpe eiendom, forbedre et objekt eller erstatte et eksisterende lån. Planen virker logisk, men banken kommer ikke med noe tilbud. Kanskje passer ikke løpetiden, fremtidige inntekter er ennå ikke tilstrekkelig dokumentert, eller transaksjonen faller utenfor långiverens preferanser.

For en bedriftseier kan det være fristende å kontakte neste part med en gang. Det kan være fornuftig når det er klart hvilket problem en annen långiver skal løse. Uten en slik analyse blir den samme søknaden lett sendt inn på nytt, med de samme ubesvarte spørsmålene.

Begynn med årsaken til avslaget

Be om en konkret forklaring. Et avslag på grunn av ufullstendig dokumentasjon krever en annen respons enn et avslag på grunn av utilstrekkelig tilbakebetalingsevne. Eiendomstypen, prosjektfasen eller en grenseoverskridende struktur kan også gjøre vurderingen vanskeligere.

Nederlands handelskammer KVK beskriver at långivere blant annet vurderer kontantstrøm, lønnsomhet, bedriftseieren og tilgjengelige sikkerheter. En attraktiv eiendom er altså bare en del av bildet. Dokumentasjonen må også vise hvordan forpliktelsene betales i løpetiden, og hva som skjer ved forfall.

Sammenhold årsaken til avslaget med dine egne forutsetninger. Er inntektene godt nok underbygd? Er egenfinansieringen faktisk tilgjengelig? Er valgt løpetid realistisk? Først da kan du avgjøre om en annen långiver, en annen struktur eller en justering av prosjektet er den beste veien videre.

Finansieringsbehovet er større enn kjøpesummen

Et eiendomsbudsjett begynner ved kjøpet, men må løpe frem til eiendommen genererer inntekter selv eller blir solgt. Perioden imellom kan kreve betydelige midler.

Ta med utgifter til undersøkelser, skatter og transaksjoner, arbeider, innredning, forsikringer og finansiering. Sett også av rom for usikkerhet. Et tilbud på ombygging garanterer for eksempel ikke at alle nødvendige arbeider er inkludert.

Et hypotetisk kjøp viser forskjellen. Kjøpesummen er 600 000 €. I dette regneeksemplet antar vi 60 000 € i kjøps- og øvrige transaksjonskostnader, 80 000 € til arbeider og 40 000 € i likviditetsbuffer. Samlet kapitalbehov blir da 780 000 €. Beløpene er forutsetninger, ikke vanlige kostnadssatser i et bestemt land.

Dersom bedriftseieren skyter inn 280 000 € selv, gjenstår et finansieringsbehov på 500 000 €. Hadde man bare sett på kjøpesummen, ville arbeidene og bufferen blitt oversett. Nettopp disse postene avgjør om prosjektet kan fortsette etter overtakelsen.

Vis når pengene trengs og kommer inn

Et totalbudsjett viser hvor mye penger som trengs. En månedsplan viser når de trengs. Forskjellen er avgjørende dersom en eiendom står tom en periode, bygges om i etapper eller først selges etter ferdigstillelse.

Utarbeid minst et basisscenario og et negativt scenario. I basisscenarioet følger prosjektet forventet tidsplan. I det andre blir for eksempel arbeidene ferdige senere eller leieinntektene lavere. Angi så hvem som dekker det midlertidige underskuddet, og hvor stort handlingsrom det finnes.

Dette klargjør også hvilken løpetid som passer. Et lån som forfaller før forventet salg eller refinansiering, skaper en avhengighet som må avklares på forhånd. En mulig forlengelse er først et brukbart utgangspunkt når vilkårene er tydelige; en forventning er ingen avtale.

Hvilke alternativer bør undersøkes

Avhengig av transaksjonen kan privat finansiering være en mulighet. Vurdering og vilkår drøftes da for den enkelte sak. Et samarbeid med en medinvestor kan også passe, der egenkapital og avtaler om innflytelse spiller inn. En kombinasjon av egne midler og finansiering kan også vurderes.

Disse veiene har ulike konsekvenser. Ved lån handler det blant annet om rente, avdrag, sikkerheter og løpetid. Ved en eierandel er også overskuddsdeling, beslutningsprosesser og vilkår for en partners uttreden relevante. Valget begynner derfor med hvilke forpliktelser og avhengigheter du vil og kan påta deg.

Privat finansiering gjør ikke et utilstrekkelig underbygd prosjekt automatisk gjennomførbart. Den gir en annen måte å vurdere transaksjonen og utforme avtaler på. Eiendommens kvalitet, tilgjengelige midler og tilbakebetalingsplanen er fortsatt viktige.

Sammenlign tilbudets samlede kostnader

Renten er synlig, men forteller ikke hele historien. Undersøk også etableringsgebyrer, rådgivnings- og undersøkelseskostnader, kostnader ved å etablere sikkerheter, eventuelle avdragskrav og vilkår ved førtidig innfrielse eller forlengelse.

Anta, bare som regneeksempel, at 500 000 € lånes ut i tolv måneder til 9 % enkel årlig rente uten avdrag underveis. Renten blir da 45 000 €. Et engangsgebyr på 2 % legger til 10 000 €. Til sammen blir det 55 000 € før øvrige kostnader. Dette er ikke et tilbud fra MZS og ikke en indikasjon på dagens markedsrenter.

Med seks måneders ekstra løpetid kommer ytterligere 22 500 € i renter under samme renteforutsetning. Eventuelle forlengelsesgebyrer er ikke medregnet. Beregningen viser hvorfor forsinkelser må være en del av vurderingen. Be om oversikt over både beløp og betalingstidspunkter ved ethvert faktisk tilbud.

Sikkerhet og tilbakebetaling besvarer ulike spørsmål

Sikkerhet gir långiveren mulighet til å søke dekning dersom avtalen ikke overholdes. Samtidig må prosjektets forventede inntekter kunne bære normal tilbakebetaling. Drøft derfor både sikkerhetens kvalitet, inntektene og den endelige innfrielsen.

For eiendom er blant annet eierskap, eksisterende finansiering, verdsettelse og sikkerhetenes prioritet relevante. La den involverte spesialisten vurdere den juridiske utformingen. Ved personlig garanti bør også mulige konsekvenser utenfor prosjektet vurderes.

Tilbakebetalingsveien må være konkret. Er det salg, tilgjengelige midler eller refinansiering? Hva må skje først? Hvilken part avgjør det? Og hva er alternativet dersom salget kommer senere eller en ny långiver vil låne ut et lavere beløp?

Hva bør finansieringsdokumentasjonen inneholde

Godt strukturert dokumentasjon hjelper långiveren med å vurdere planen og deg selv med å se åpne spørsmål. Kravene varierer mellom partene; KVK anbefaler derfor å avklare på forhånd hvilke dokumenter som trengs. For en eiendomssak er dette et nyttig utgangspunkt:

• En kort beskrivelse av formålet, ønsket beløp og løpetid.
• Opplysninger om bedriftseieren, involverte selskaper og eierforhold.
• Opplysninger om eiendommen, planlagt bruk og eventuelle leiekontrakter.
• Et fullstendig investeringsbudsjett og en plan for inntekter og utgifter.
• En oversikt over egne midler, eksisterende gjeld og tilgjengelige sikkerheter.
• Tilbakebetalingsplanen, de viktigste risikoene og et negativt scenario.

Oppgi hva forutsetningene bygger på. Et konkret tilbud, en eksisterende leiekontrakt og din egen forventning er ulike typer informasjon. Når forskjellen er tydelig, unngår du at samtalen stopper opp på grunn av uklare utgangspunkter.

Fra finansieringsbehov til et gjennomførbart forslag

MZS Group hjelper bedriftseiere med å omsette finansieringsbehovet til et tydelig forslag. Vi vurderer hvordan eiendommen, bedriften, tidsplanen og ønsket finansiering henger sammen. Der det passer, undersøker vi muligheter innen privat kapital og forbereder samtaler med involverte parter.

Har du en eiendomsplan som ikke kommer videre hos banken? Kartlegg årsaken og forutsetningene dine. En første samtale med MZS kan bidra til å avklare hvilke deler som trenger nærmere forklaring, og hvilken finansieringsvei som bør undersøkes.