Ejendomsfinansiering uden for banken begynder med en bedre underbygget plan

Du vil købe en ejendom, forbedre den eller erstatte et eksisterende lån. Planen virker logisk, men banken kommer ikke med et tilbud. Måske passer løbetiden ikke, de fremtidige indtægter er endnu ikke tilstrækkeligt dokumenteret, eller handlen ligger uden for långiverens præferencer.

Som virksomhedsejer kan det være fristende straks at kontakte den næste part. Det kan give mening, når det er klart, hvilket problem en anden långiver skal løse. Uden den analyse bliver den samme ansøgning let indsendt igen med de samme ubesvarede spørgsmål.

Begynd med årsagen til afslaget

Bed om en konkret forklaring. Et afslag på grund af manglende dokumentation kræver et andet svar end et afslag på grund af utilstrækkelig tilbagebetalingsevne. Ejendomstypen, projektets fase eller en grænseoverskridende struktur kan også gøre vurderingen mere kompliceret.

Det nederlandske handelskammer KVK beskriver, at långivere blandt andet ser på pengestrømme, rentabilitet, virksomhedsejeren og de tilgængelige sikkerheder. En attraktiv ejendom er altså kun en del af historien. Materialet skal også vise, hvordan forpligtelserne betales under løbetiden, og hvad der sker ved udløb.

Sammenhold årsagen til afslaget med dine egne forudsætninger. Er indtægterne tilstrækkeligt underbygget? Er egenfinansieringen faktisk til rådighed? Er den valgte løbetid realistisk? Først da kan du afgøre, om en anden långiver, en anden struktur eller en ændring af projektet er den bedste vej videre.

Finansieringsbehovet er større end købesummen

Et ejendomsbudget begynder med købet, men skal strække sig frem til det tidspunkt, hvor ejendommen selv genererer indtægter eller bliver solgt. Perioden imellem kan kræve mange penge.

Tænk på undersøgelsesomkostninger, skatter og transaktionsomkostninger, arbejder, indretning, forsikringer og finansieringsudgifter. Afsæt desuden plads til usikkerhed. Et tilbud på en ombygning er eksempelvis ikke nogen garanti for, at alle nødvendige arbejder er medtaget.

Et tænkt køb viser forskellen. Købesummen er 600.000 €. I dette regneeksempel antager vi 60.000 € i købs- og øvrige transaktionsomkostninger, 80.000 € til arbejder og 40.000 € som likviditetsreserve. Det samlede kapitalbehov bliver dermed 780.000 €. De valgte omkostninger er forudsætninger og ikke sædvanlige satser for et bestemt land.

Indskyder virksomhedsejeren selv 280.000 €, resterer et finansieringsbehov på 500.000 €. Hvis man kun havde set på købesummen, ville arbejderne og reserven være blevet overset. Netop disse poster afgør, om projektet kan fortsætte efter overtagelsen.

Vis, hvornår pengene skal bruges og kommer ind

Et samlet budget viser, hvor mange penge der er behov for. En månedsplan viser, hvornår de skal bruges. Forskellen er afgørende, hvis en ejendom står tom i en periode, ombygges i etaper eller først sælges efter færdiggørelsen.

Udarbejd mindst et basisscenarie og et negativt scenarie. I basisscenariet følger projektet den forventede tidsplan. I det andet bliver arbejderne eksempelvis færdige senere, eller lejeindtægterne bliver lavere. Angiv derefter, hvem der dækker det midlertidige underskud, og hvor meget råderum der er til det.

Det viser også, hvilken løbetid der passer til projektet. Et lån, som udløber før det forventede salg eller en refinansiering, skaber en afhængighed, der skal afklares på forhånd. En mulig forlængelse er først en brugbar forudsætning, når vilkårene er klare; en forventning er ikke en aftale.

Hvilke alternativer bør undersøges

Afhængigt af handlen kan privat finansiering være en mulighed. Vurdering og vilkår drøftes da for den enkelte sag. Et samarbejde med en medinvestor kan også passe, hvor egenkapital og aftaler om indflydelse spiller en rolle. En kombination af egne midler og finansiering kan ligeledes undersøges.

Disse veje har forskellige konsekvenser. Ved et lån handler det blandt andet om rente, afdrag, sikkerheder og løbetid. Ved en ejerandel er fordeling af overskud, beslutningsprocesser og vilkårene for en partners udtræden også relevante. Valget begynder derfor med spørgsmålet om, hvilke forpligtelser og afhængigheder du vil og kan påtage dig.

Privat finansiering gør ikke automatisk et utilstrækkeligt underbygget projekt gennemførligt. Den giver en anden måde at vurdere handlen og udforme aftalerne på. Ejendommens kvalitet, de tilgængelige midler og tilbagebetalingsplanen er fortsat vigtige.

Sammenlign tilbuddets samlede omkostninger

Renten er synlig, men fortæller ikke hele historien. Undersøg også etableringsgebyrer, rådgivnings- og undersøgelsesomkostninger, udgifter til at etablere sikkerheder, eventuelle afdragskrav og vilkår ved førtidig indfrielse eller forlængelse.

Antag, udelukkende som regneeksempel, at 500.000 € lånes i tolv måneder til 9 % simpel årlig rente uden afdrag undervejs. Renten bliver da 45.000 €. Et engangsgebyr på 2 % lægger 10.000 € oveni. I alt er det 55.000 € før øvrige omkostninger. Dette er ikke et tilbud fra MZS og ikke en angivelse af aktuelle markedsrenter.

Ved seks måneders ekstra løbetid kommer der med samme renteforudsætning yderligere 22.500 € i renter. Eventuelle forlængelsesgebyrer er ikke medregnet. Beregningen viser, hvorfor forsinkelse skal indgå i vurderingen. Bed ved ethvert reelt tilbud om en oversigt over både beløb og betalingstidspunkter.

Sikkerhed og tilbagebetaling besvarer forskellige spørgsmål

Sikkerhed giver en långiver en mulighed for at søge dækning, hvis aftalerne ikke overholdes. Projektets forventede indtægter skal samtidig kunne bære den normale tilbagebetaling. Drøft derfor både sikkerhedens kvalitet, indtægterne og den endelige indfrielse.

For ejendomme er blandt andet ejerskab, eksisterende finansiering, værdiansættelse og sikkerhedernes prioritetsorden relevante. Lad den involverede specialist vurdere den juridiske udformning. Ved personlig kaution bør de mulige konsekvenser uden for projektet også have opmærksomhed.

Tilbagebetalingsvejen skal være konkret. Skal det ske ved salg, disponible midler eller refinansiering? Hvad skal ske først? Hvilken part træffer beslutningen? Og hvad er alternativet, hvis salget kommer senere, eller en ny långiver vil stille et mindre beløb til rådighed?

Hvad bør et finansieringsmateriale indeholde

Et godt struktureret materiale hjælper långiveren med at vurdere planen og dig selv med at identificere åbne spørgsmål. Kravene varierer fra part til part; KVK anbefaler derfor at undersøge på forhånd, hvilke dokumenter der er nødvendige. For en ejendomssag er dette et brugbart udgangspunkt:

• En kort beskrivelse af målet, det ønskede beløb og den ønskede løbetid.
• Oplysninger om virksomhedsejeren, de involverede selskaber og ejerforholdene.
• Oplysninger om ejendommen, den planlagte anvendelse og eventuelle lejekontrakter.
• Et fuldstændigt investeringsbudget og en plan over indtægter og udgifter.
• En oversigt over egne midler, eksisterende gæld og tilgængelige sikkerheder.
• Tilbagebetalingsplanen, de væsentligste risici og et negativt scenarie.

Angiv, hvad forudsætningerne bygger på. Et konkret tilbud, en eksisterende lejekontrakt og din egen forventning er forskellige typer information. Ved at gøre forskellen tydelig undgår du, at samtalen går i stå på grund af uklare forudsætninger.

Fra finansieringsbehov til gennemførligt forslag

MZS Group hjælper virksomhedsejere med at omsætte finansieringsbehovet til et klart forslag. Vi ser på, hvordan ejendommen, virksomheden, tidsplanen og den ønskede finansiering hænger sammen. Hvor det er relevant, undersøger vi muligheder inden for privat kapital og forbereder samtaler med de involverede parter.

Har du en ejendomsplan, der ikke kommer videre hos banken? Kortlæg årsagen og dine forudsætninger. En første samtale med MZS kan hjælpe med at afgøre, hvad der først skal afklares, og hvilken finansieringsvej det er værd at undersøge.