Nekilnojamojo turto finansavimas be banko prasideda nuo geriau pagrįsto plano

Norite įsigyti nekilnojamąjį turtą, pagerinti objektą arba pakeisti esamą paskolą. Planas atrodo logiškas, bet bankas nepateikia pasiūlymo. Galbūt netinka terminas, būsimos pajamos dar nepakankamai įrodomos arba sandoris neatitinka finansuotojo prioritetų.

Verslininkui kyla pagunda iškart kreiptis kitur. Tai gali būti prasminga, kai aišku, kokią problemą turi išspręsti kitas finansuotojas. Be tokios analizės lengva vėl pateikti tą pačią paraišką su tais pačiais neatsakytais klausimais.

Pradėkite nuo atsisakymo priežasties

Paprašykite konkretaus paaiškinimo. Atsisakymas dėl neišsamių dokumentų reikalauja kitokios reakcijos nei atsisakymas dėl nepakankamų grąžinimo galimybių. Vertinimą gali apsunkinti ir turto tipas, projekto etapas ar tarptautinė struktūra.

Nyderlandų prekybos rūmai KVK nurodo, kad finansuotojai, be kita ko, vertina pinigų srautus, pelningumą, verslininką ir turimas užtikrinimo priemones. Patrauklus pastatas yra tik viena visumos dalis. Dokumentai taip pat turi parodyti, kaip įsipareigojimai bus vykdomi visą terminą ir kas vyks jam pasibaigus.

Palyginkite atsisakymo priežastį su savo prielaidomis. Ar pajamos pakankamai pagrįstos? Ar nuosavas įnašas tikrai prieinamas? Ar pasirinktas terminas realus? Tik tai išsiaiškinę galite nuspręsti, ar geriausia kreiptis į kitą finansuotoją, keisti struktūrą, ar koreguoti projektą.

Finansavimo poreikis didesnis už pirkimo kainą

Nekilnojamojo turto biudžetas prasideda nuo pirkimo, bet turi apimti laiką iki momento, kai objektas pats generuos pajamas arba bus parduotas. Tarpiniam laikotarpiui gali prireikti daug lėšų.

Įtraukite tyrimų išlaidas, mokesčius ir sandorio kaštus, darbus, įrengimą, draudimą ir finansavimo sąnaudas. Taip pat numatykite atsargą neapibrėžtumui. Pavyzdžiui, remonto sąmata dar negarantuoja, kad joje įtraukti visi būtini darbai.

Hipotetinis pirkimas parodo skirtumą. Pirkimo kaina yra 600 000 €. Šiame skaičiavimo pavyzdyje numatome 60 000 € pirkimo ir kitoms sandorio išlaidoms, 80 000 € darbams ir 40 000 € likvidumo atsargai. Bendras lėšų poreikis tuomet yra 780 000 €. Šios sumos yra prielaidos, o ne įprasti konkrečios šalies tarifai.

Jei verslininkas pats įneša 280 000 €, lieka 500 000 € finansavimo poreikis. Vertinant tik pirkimo kainą darbai ir atsarga būtų likę už skaičiavimų ribų. Būtent šios išlaidų dalys lemia, ar projektas galės tęstis ir po nuosavybės perleidimo.

Parodykite, kada lėšų reikia ir kada jos gaunamos

Bendras biudžetas parodo, kiek pinigų reikia. Mėnesinis planas parodo, kada jų reikia. Šis skirtumas itin svarbus, jei objektas laikinai nenaudojamas, remontuojamas etapais arba parduodamas tik užbaigus darbus.

Parenkite bent bazinį ir nepalankų scenarijų. Pagal bazinį scenarijų projektas vyksta numatytais terminais. Pagal antrąjį, pavyzdžiui, darbai baigiami vėliau arba nuomos pajamos mažesnės. Tada įvardykite, kas padengs laikiną trūkumą ir kiek tam yra prieinamų lėšų.

Taip paaiškėja ir projektui tinkamas terminas. Paskola, kurios terminas baigiasi prieš numatomą pardavimą ar refinansavimą, sukuria priklausomybę, kurią būtina išspręsti iš anksto. Galimas pratęsimas yra tinkama planavimo prielaida tik tuomet, kai aiškios jo sąlygos; lūkestis dar nėra susitarimas.

Kokias alternatyvas verta nagrinėti

Priklausomai nuo sandorio, viena galimybių gali būti privatus finansavimas. Vertinimas ir sąlygos tuomet aptariami kiekvienam projektui atskirai. Taip pat gali tikti partnerystė su kitu investuotoju, kai svarbūs nuosavas kapitalas ir susitarimai dėl kontrolės. Galima nagrinėti ir nuosavų lėšų bei finansavimo derinį.

Šių kelių pasekmės skirtingos. Paskolos atveju svarbios palūkanos, grąžinimas, užtikrinimo priemonės ir terminas. Investavimo į kapitalą atveju svarbūs ir pelno paskirstymas, sprendimų priėmimas bei sąlygos, kuriomis partneris galės pasitraukti. Todėl pirmiausia reikia nuspręsti, kokius įsipareigojimus ir priklausomybes norite bei galite prisiimti.

Privatus finansavimas savaime nepadaro nepakankamai pagrįsto projekto įgyvendinamu. Jis suteikia kitą būdą įvertinti sandorį ir sudaryti susitarimus. Turto kokybė, prieinamos lėšos ir grąžinimo būdas išlieka svarbūs.

Palyginkite visas pasiūlymo išlaidas

Palūkanos matomos, bet neatskleidžia visos situacijos. Įvertinkite ir sutarties sudarymo, konsultavimo bei tyrimų išlaidas, užtikrinimo priemonių įforminimo kaštus, galimus periodinio grąžinimo įsipareigojimus ir išankstinio grąžinimo ar pratęsimo sąlygas.

Tarkime, tik skaičiavimo pavyzdžiui, 500 000 € pasiskolinama dvylikai mėnesių su 9 % paprastosiomis metinėmis palūkanomis, be tarpinių grąžinimų. Palūkanos sudaro 45 000 €. Vienkartinis 2 % mokestis prideda 10 000 €. Iš viso tai 55 000 €, neįskaitant kitų išlaidų. Tai nėra MZS pasiūlymas ar dabartinių rinkos tarifų nuoroda.

Terminą pratęsus šešiais mėnesiais, esant tai pačiai palūkanų prielaidai, prisideda 22 500 € palūkanų. Galimi pratęsimo mokesčiai neįtraukti. Toks skaičiavimas parodo, kodėl reikia įvertinti vėlavimus. Kiekvienam realiam pasiūlymui prašykite sumų ir mokėjimo terminų apžvalgos.

Užstatas ir grąžinimas atsako į skirtingus klausimus

Užstatas suteikia finansuotojui galimybę susigrąžinti lėšas, jei susitarimų nesilaikoma. Tačiau įprastą grąžinimą turi leisti vykdyti numatomos projekto pajamos. Todėl aptarkite ir užstato kokybę, ir pajamas bei galutinį paskolos grąžinimą.

Nekilnojamojo turto atveju svarbūs nuosavybė, esamas finansavimas, vertinimas ir užtikrinimo priemonių pirmumas. Teisinį įforminimą patikėkite įvertinti atitinkamam specialistui. Jei teikiamas asmeninis laidavimas, atkreipkite dėmesį ir į galimą poveikį už projekto ribų.

Grąžinimo būdas turi būti konkretus. Ar tai pardavimas, turimos lėšos, ar refinansavimas? Kas turi įvykti prieš tai? Kuri šalis priima sprendimą? Kokia alternatyva, jei pardavimas vėluoja arba naujas finansuotojas sutinka suteikti mažesnę sumą?

Ką įtraukti į finansavimo dokumentų rinkinį

Gerai parengti dokumentai padeda finansuotojui vertinti planą, o jums – pastebėti neatsakytus klausimus. Skirtingų šalių reikalavimai skiriasi, todėl KVK pataria iš anksto išsiaiškinti, kokių dokumentų reikia. Nekilnojamojo turto klausimui naudinga pradėti nuo šių punktų:

• Trumpas tikslo, prašomos sumos ir pageidaujamo termino aprašymas.
• Informacija apie verslininką, dalyvaujančius juridinius asmenis ir nuosavybės ryšius.
• Duomenys apie objektą, numatomą naudojimą ir galimas nuomos sutartis.
• Visas investicijų biudžetas bei pajamų ir išlaidų planas.
• Nuosavų lėšų, esamų skolų ir prieinamų užtikrinimo priemonių apžvalga.
• Grąžinimo būdas, pagrindinės rizikos ir nepalankus scenarijus.

Prie prielaidų nurodykite, kuo jos pagrįstos. Konkretus komercinis pasiūlymas, galiojanti nuomos sutartis ir jūsų lūkestis yra skirtingo pobūdžio informacija. Aiškiai juos atskirdami išvengsite pokalbio strigimo dėl neaiškių pradinių prielaidų.

Nuo finansavimo poreikio iki įgyvendinamo pasiūlymo

MZS Group padeda verslininkams finansavimo poreikį paversti aiškiu pasiūlymu. Vertiname, kaip dera nekilnojamasis turtas, įmonė, grafikas ir pageidaujamas finansavimas. Kai tinka, nagrinėjame privataus kapitalo galimybes ir rengiame pokalbius su dalyvaujančiomis šalimis.

Turite nekilnojamojo turto planą, kuris banke nejuda pirmyn? Išsiaiškinkite priežastį ir savo pradines prielaidas. Pirmasis pokalbis su MZS gali padėti nustatyti, ką pirmiausia reikia patikslinti ir kokį finansavimo būdą verta nagrinėti.