Il finanziamento immobiliare fuori dalle banche parte da un progetto meglio documentato

Vuole acquistare un immobile, migliorarlo oppure sostituire un prestito esistente. Il progetto sembra sensato, ma la banca non formula una proposta. Forse la durata non è adeguata, i ricavi futuri non sono ancora sufficientemente dimostrabili oppure l’operazione non rientra nelle preferenze del finanziatore.

Per un imprenditore è allettante rivolgersi subito a un altro soggetto. Può essere utile una volta chiarito quale problema debba risolvere un altro finanziatore. Senza questa analisi, si rischia facilmente di ripresentare la stessa domanda con gli stessi interrogativi irrisolti.

Partire dal motivo del rifiuto

Chieda una spiegazione concreta. Un rifiuto dovuto a un dossier incompleto richiede una risposta diversa da un rifiuto dovuto a una capacità di rimborso insufficiente. Anche il tipo di immobile, la fase del progetto oppure una struttura transfrontaliera possono rendere più complessa la valutazione.

KVK, la Camera di commercio dei Paesi Bassi, spiega che i finanziatori esaminano, tra l’altro, flussi di cassa, redditività, imprenditore e garanzie disponibili. Un immobile interessante è quindi soltanto una parte del quadro. Il dossier deve anche mostrare come verranno pagati gli obblighi durante la durata del finanziamento e che cosa accadrà alla scadenza.

Confronti il motivo del rifiuto con le proprie ipotesi di partenza. I ricavi sono sufficientemente documentati? L’apporto di mezzi propri è realmente disponibile? La durata scelta è realistica? Solo quando questi aspetti sono chiari può stabilire se la strada migliore sia un altro finanziatore, una struttura diversa o una modifica del progetto.

Il fabbisogno finanziario supera il prezzo di acquisto

Un budget immobiliare parte dall’acquisto, ma deve coprire il periodo fino al momento in cui l’immobile genera autonomamente ricavi oppure viene venduto. Il periodo intermedio può richiedere risorse considerevoli.

Consideri i costi delle verifiche, imposte e spese dell’operazione, lavori, arredamento, assicurazioni e oneri finanziari. Preveda inoltre un margine per le incertezze. Un preventivo di ristrutturazione, per esempio, non garantisce ancora che tutti i lavori necessari siano stati inclusi.

Un acquisto ipotetico rende evidente la differenza. Il prezzo di acquisto è di €600.000. Per questo esempio assumiamo €60.000 di costi di acquisto e altre spese dell’operazione, €80.000 per i lavori e €40.000 come riserva di liquidità. Il fabbisogno complessivo è quindi di €780.000. Gli importi dei costi sono ipotesi e non tariffe abituali di un determinato Paese.

Se l’imprenditore apporta €280.000 di mezzi propri, rimane un fabbisogno di finanziamento di €500.000. Considerando soltanto il prezzo di acquisto, i lavori e la riserva sarebbero rimasti esclusi. Sono proprio queste voci a determinare se il progetto possa proseguire anche dopo il trasferimento della proprietà.

Mostrare quando servono i fondi e quando arrivano

Un budget complessivo indica quanto denaro occorre. Una pianificazione mensile mostra quando occorre. La distinzione è essenziale se un immobile rimane temporaneamente vuoto, viene ristrutturato per fasi oppure viene venduto soltanto a lavori conclusi.

Elabori almeno uno scenario di base e uno scenario sfavorevole. Nel primo, il progetto segue il calendario previsto. Nel secondo, per esempio, i lavori terminano più tardi oppure i canoni incassati risultano inferiori. Specifichi poi chi coprirà l’insufficienza temporanea di liquidità e quale margine sarà disponibile.

Questo chiarisce anche quale durata sia adatta al progetto. Un prestito che scade prima della data prevista di vendita o rifinanziamento crea una dipendenza che va risolta in anticipo. Una possibile proroga costituisce un presupposto utilizzabile soltanto quando le sue condizioni sono chiare: un’aspettativa non è ancora un accordo.

Quali alternative meritano un approfondimento

A seconda dell’operazione, il finanziamento privato può essere una possibilità. La valutazione e le condizioni vengono allora discusse caso per caso. Può inoltre essere adatta una collaborazione con un co-investitore, nella quale contano capitale proprio e accordi sui poteri decisionali. È possibile valutare anche una combinazione di mezzi propri e finanziamento.

Questi percorsi hanno conseguenze diverse. Un prestito comporta, tra l’altro, interessi, rimborso, garanzie e durata. In una partecipazione contano anche la ripartizione degli utili, il processo decisionale e le condizioni alle quali un partner può uscire dall’investimento. La scelta parte quindi dagli obblighi e dalle dipendenze che desidera e può assumere.

Il finanziamento privato non rende automaticamente fattibile un progetto insufficientemente documentato. Offre un modo diverso di valutare l’operazione e definire gli accordi. La qualità dell’immobile, le risorse disponibili e il percorso di rimborso restano importanti.

Confrontare il costo complessivo della proposta

Il tasso di interesse è visibile, ma non racconta tutta la storia. Esamini anche commissioni iniziali, costi di consulenza e verifica, costi di costituzione delle garanzie, eventuali obblighi di ammortamento e condizioni di rimborso anticipato o proroga.

Supponiamo, esclusivamente a titolo di esempio, che €500.000 restino erogati per dodici mesi a un interesse annuo semplice del 9%, senza rimborsi intermedi del capitale. Gli interessi ammontano a €45.000. Una commissione una tantum del 2% aggiunge €10.000. Il totale è di €55.000, prima degli altri costi. Non si tratta di una proposta di MZS né di un’indicazione delle condizioni di mercato attuali.

Con sei mesi aggiuntivi, mantenendo la stessa ipotesi di tasso, si aggiungono €22.500 di interessi. Eventuali costi di proroga non sono inclusi. Questo calcolo mostra perché i ritardi debbano rientrare nella valutazione. Per ogni proposta effettiva chieda un prospetto sia degli importi sia delle scadenze di pagamento.

Garanzia e rimborso rispondono a domande diverse

Una garanzia reale offre al finanziatore una possibilità di recupero se gli accordi non vengono rispettati. Nel frattempo, i proventi attesi del progetto devono poter sostenere il normale rimborso. Occorre quindi discutere sia la qualità della garanzia sia i ricavi e il rimborso finale del capitale.

Per gli immobili sono rilevanti, tra l’altro, la proprietà, i finanziamenti esistenti, la valutazione e il grado delle garanzie. Faccia esaminare gli aspetti giuridici dallo specialista coinvolto. In presenza di una garanzia personale, merita attenzione anche il possibile impatto al di fuori del progetto.

Il percorso di rimborso deve essere concreto. Si basa sulla vendita, su risorse disponibili o sul rifinanziamento? Che cosa deve accadere prima? Quale soggetto decide? E quale alternativa esiste se la vendita avviene più tardi oppure un nuovo finanziatore è disposto a erogare un importo inferiore?

Che cosa includere in un dossier di finanziamento

Un dossier ben strutturato aiuta il finanziatore a valutare il progetto e aiuta lei a riconoscere i punti ancora aperti. I requisiti cambiano da un soggetto all’altro; KVK consiglia quindi di verificare in anticipo quali documenti siano necessari. Per una questione immobiliare, questo è un punto di partenza utile:

• Una descrizione sintetica dell’obiettivo, dell’importo richiesto e della durata desiderata.
• Informazioni sull’imprenditore, sulle entità coinvolte e sugli assetti proprietari.
• Dati sull’immobile, sull’utilizzo previsto e sugli eventuali contratti di locazione.
• Un budget completo dell’investimento e una pianificazione di entrate e uscite.
• Un quadro dei mezzi propri, dei debiti esistenti e delle garanzie disponibili.
• Il percorso di rimborso, i rischi principali e uno scenario sfavorevole.

Per ogni ipotesi indichi su che cosa si basa. Un preventivo concreto, un contratto di locazione esistente e una propria aspettativa sono tipi diversi di informazione. Rendendo visibile questa distinzione, evita che il confronto si blocchi su presupposti poco chiari.

Dall’esigenza di finanziamento a una proposta attuabile

MZS Group aiuta gli imprenditori a tradurre il proprio fabbisogno finanziario in una proposta chiara. Esaminiamo come si coordinino immobile, impresa, calendario e finanziamento desiderato. Quando opportuno, esploriamo possibilità nell’ambito del capitale privato e prepariamo i colloqui con i soggetti coinvolti.

Ha un progetto immobiliare che non progredisce presso la banca? Metta a fuoco il motivo e le sue ipotesi di partenza. Un primo colloquio con MZS può aiutare a stabilire quali elementi richiedano innanzitutto chiarimenti e quale percorso di finanziamento meriti di essere approfondito.