Fastighetsfinansiering utanför banken börjar med en bättre underbyggd plan

Du vill köpa en fastighet, förbättra den eller ersätta ett befintligt lån. Planen verkar logisk, men banken lämnar inget förslag. Kanske passar löptiden inte, framtida intäkter är ännu inte tillräckligt styrkta eller transaktionen ligger utanför långivarens preferenser.

För en företagare är det lockande att genast vända sig till nästa part. Det kan vara meningsfullt när det står klart vilket problem en annan långivare ska lösa. Utan den analysen skickas lätt samma ansökan in på nytt, med samma obesvarade frågor.

Börja med orsaken till avslaget

Be om en konkret förklaring. Ett avslag på grund av ofullständigt underlag kräver ett annat svar än ett avslag på grund av otillräcklig återbetalningsförmåga. Fastighetstypen, projektets fas eller en gränsöverskridande struktur kan också försvåra bedömningen.

Nederländernas handelskammare KVK beskriver att långivare bland annat bedömer kassaflöde, lönsamhet, företagaren och tillgängliga säkerheter. En attraktiv fastighet är alltså en del av helheten. Underlaget måste också visa hur förpliktelserna betalas under löptiden och vad som händer på förfallodagen.

Jämför orsaken till avslaget med dina egna utgångspunkter. Är intäkterna tillräckligt underbyggda? Finns den egna insatsen verkligen tillgänglig? Är löptiden realistisk? Först när detta är klart kan du avgöra om en annan långivare, en annan struktur eller en justering av projektet är bäst.

Finansieringsbehovet är större än köpeskillingen

En fastighetsbudget börjar med köpet men måste omfatta tiden fram till dess att fastigheten genererar egna intäkter eller säljs. Perioden däremellan kan kräva mycket pengar.

Tänk på utredningskostnader, skatter och transaktionskostnader, arbeten, inredning, försäkringar och finansieringskostnader. Avsätt också utrymme för osäkerhet. En offert för ombyggnad är till exempel ingen garanti för att alla nödvändiga arbeten ingår.

Ett hypotetiskt köp visar skillnaden. Köpeskillingen är 600 000 €. I detta räkneexempel antar vi 60 000 € för köp- och övriga transaktionskostnader, 80 000 € för arbeten och 40 000 € som likviditetsbuffert. Det totala kapitalbehovet blir 780 000 €. Kostnadsbeloppen är antaganden, inte vanliga prisnivåer i ett visst land.

Om företagaren själv tillskjuter 280 000 € återstår ett finansieringsbehov på 500 000 €. Om bara köpeskillingen hade beaktats skulle arbetena och bufferten ha lämnats utanför. Just dessa poster avgör om projektet kan fortsätta även efter tillträdet.

Visa när pengar behövs och kommer in

En totalbudget visar hur mycket pengar som behövs. En månadsplan visar när de behövs. Skillnaden är avgörande när en fastighet står tom en tid, byggs om i etapper eller säljs först efter färdigställandet.

Ta fram minst ett grundscenario och ett negativt scenario. I grundscenariot följer projektet den förväntade tidsplanen. I det andra blir exempelvis arbetena färdiga senare eller hyresintäkterna lägre. Ange därefter vem som täcker det tillfälliga underskottet och vilket utrymme som finns för det.

Det visar också vilken löptid som passar projektet. Ett lån som förfaller före förväntad försäljning eller refinansiering skapar ett beroende som måste hanteras i förväg. En möjlig förlängning är en användbar utgångspunkt först när villkoren är tydliga; en förväntan är ingen överenskommelse.

Vilka alternativ är värda att undersöka

Beroende på transaktionen kan privat finansiering vara en möjlighet. Bedömning och villkor diskuteras då för varje ärende. Ett samarbete med en medinvesterare kan också passa, där eget kapital och avtal om inflytande spelar in. Även en kombination av egna medel och finansiering kan undersökas.

Dessa vägar får olika konsekvenser. Vid ett lån gäller det bland annat ränta, amortering, säkerheter och löptid. Vid ett delägande tillkommer vinstfördelning, beslutsfattande och villkor för hur en partner kan lämna samarbetet. Valet börjar därför med vilka förpliktelser och beroenden du vill och kan ta på dig.

Privat finansiering gör inte automatiskt ett otillräckligt underbyggt projekt genomförbart. Den erbjuder ett annat sätt att bedöma transaktionen och utforma avtalen. Fastighetens kvalitet, tillgängliga medel och återbetalningsvägen är fortfarande viktiga.

Jämför förslagets totala kostnader

Räntan är synlig men berättar inte hela historien. Undersök också uppläggningsavgifter, rådgivnings- och utredningskostnader, kostnader för säkerheter, eventuella amorteringskrav och villkor för förtida återbetalning eller förlängning.

Anta, enbart som räkneexempel, att 500 000 € lånas under tolv månader till 9 % enkel årsränta utan amortering under perioden. Räntan blir då 45 000 €. En engångsavgift på 2 % tillför 10 000 €. Tillsammans blir det 55 000 € före övriga kostnader. Detta är inget erbjudande från MZS och ingen indikation på aktuella marknadsräntor.

Vid sex månaders extra löptid tillkommer 22 500 € i ränta med samma ränteantagande. Eventuella förlängningsavgifter ingår inte. En sådan beräkning visar varför förseningar måste vägas in. Begär för varje faktiskt förslag en översikt över både belopp och betalningstidpunkter.

Säkerhet och återbetalning besvarar olika frågor

Säkerhet ger en långivare en möjlighet att få täckning om avtalen inte följs. Projektets förväntade intäkter måste samtidigt kunna bära den normala återbetalningen. Diskutera därför både säkerhetens kvalitet, intäkterna och den slutliga återbetalningen.

För fastigheter är bland annat ägande, befintlig finansiering, värdering och säkerheternas prioritetsordning relevanta. Låt den berörda specialisten bedöma den juridiska utformningen. Vid personlig borgen bör även möjliga följder utanför projektet uppmärksammas.

Återbetalningsvägen måste vara konkret. Är det försäljning, tillgängliga medel eller refinansiering? Vad måste ske först? Vilken part bestämmer över det? Och vad är alternativet om försäljningen sker senare eller en ny långivare vill låna ut ett lägre belopp?

Vad ska ett finansieringsunderlag innehålla

Ett välstrukturerat underlag hjälper långivaren att bedöma planen och dig själv att identifiera öppna frågor. Kraven varierar mellan parterna; KVK rekommenderar därför att man i förväg tar reda på vilka dokument som behövs. För en fastighetsfråga är detta en användbar utgångspunkt:

• En kort beskrivning av syftet, det sökta beloppet och önskad löptid.
• Uppgifter om företagaren, berörda bolag och ägarförhållanden.
• Uppgifter om fastigheten, avsedd användning och eventuella hyresavtal.
• En fullständig investeringsbudget och en plan för inkomster och utgifter.
• En översikt över egna medel, befintliga skulder och tillgängliga säkerheter.
• Återbetalningsvägen, de viktigaste riskerna och ett negativt scenario.

Ange vad antagandena bygger på. En konkret offert, ett befintligt hyresavtal och en egen förväntan är olika slags information. Genom att synliggöra skillnaden undviker du att samtalet fastnar i otydliga utgångspunkter.

Från finansieringsfråga till genomförbart förslag

MZS Group hjälper företagare att omvandla finansieringsbehovet till ett tydligt förslag. Vi bedömer hur fastigheten, företaget, tidsplanen och önskad finansiering hänger samman. Där det passar undersöker vi möjligheter inom privat kapital och förbereder samtal med berörda parter.

Har du en fastighetsplan som inte kommer vidare hos banken? Kartlägg orsaken och dina utgångspunkter. Ett första samtal med MZS kan hjälpa till att avgöra vilka delar som först behöver förtydligas och vilken finansieringsväg som bör undersökas.