Η χρηματοδότηση ακινήτων εκτός τραπεζών ξεκινά με ένα καλύτερα τεκμηριωμένο σχέδιο

Θέλετε να αγοράσετε ακίνητο, να βελτιώσετε ένα υπάρχον ή να αντικαταστήσετε ένα υφιστάμενο δάνειο. Το σχέδιο φαίνεται λογικό, αλλά η τράπεζα δεν καταλήγει σε πρόταση. Ίσως η διάρκεια δεν ταιριάζει, τα μελλοντικά έσοδα δεν τεκμηριώνονται ακόμη επαρκώς ή η συναλλαγή βρίσκεται εκτός των προτιμήσεων του χρηματοδότη.

Για έναν επιχειρηματία είναι δελεαστικό να απευθυνθεί αμέσως στο επόμενο μέρος. Αυτό μπορεί να έχει νόημα μόλις ξεκαθαριστεί ποιο πρόβλημα πρέπει να λύσει ένας άλλος χρηματοδότης. Χωρίς αυτή την ανάλυση, η ίδια αίτηση μπορεί εύκολα να υποβληθεί ξανά με τα ίδια αναπάντητα ερωτήματα.

Ξεκινήστε από τον λόγο της απόρριψης

Ζητήστε συγκεκριμένη εξήγηση. Η απόρριψη λόγω ελλιπούς φακέλου απαιτεί διαφορετική αντίδραση από την απόρριψη λόγω ανεπαρκούς δυνατότητας αποπληρωμής. Ο τύπος ακινήτου, η φάση του έργου ή μια διασυνοριακή δομή μπορούν επίσης να δυσκολέψουν την αξιολόγηση.

Το Εμπορικό Επιμελητήριο των Κάτω Χωρών, KVK, αναφέρει ότι οι χρηματοδότες εξετάζουν, μεταξύ άλλων, τις ταμειακές ροές, την κερδοφορία, τον επιχειρηματία και τις διαθέσιμες εξασφαλίσεις. Ένα ελκυστικό ακίνητο είναι επομένως μόνο ένα μέρος της εικόνας. Ο φάκελος πρέπει επίσης να δείχνει πώς θα καλύπτονται οι υποχρεώσεις κατά τη διάρκεια του δανείου και τι θα συμβεί στη λήξη του.

Συγκρίνετε τον λόγο απόρριψης με τις δικές σας παραδοχές. Τεκμηριώνονται επαρκώς τα έσοδα; Είναι πράγματι διαθέσιμη η ίδια συμμετοχή; Είναι ρεαλιστική η επιλεγμένη διάρκεια; Μόνο τότε μπορείτε να κρίνετε αν η καλύτερη συνέχεια είναι άλλος χρηματοδότης, άλλη δομή ή αλλαγή του έργου.

Οι χρηματοδοτικές ανάγκες υπερβαίνουν το τίμημα αγοράς

Ο προϋπολογισμός ενός ακινήτου ξεκινά από την αγορά, αλλά πρέπει να καλύπτει την περίοδο μέχρι το ακίνητο να παράγει αυτοτελώς έσοδα ή να πωληθεί. Το ενδιάμεσο διάστημα μπορεί να απαιτεί σημαντικά ποσά.

Σκεφτείτε τα έξοδα ελέγχων, φόρους και έξοδα συναλλαγής, εργασίες, εξοπλισμό, ασφαλίσεις και χρηματοδοτικές επιβαρύνσεις. Προβλέψτε επιπλέον περιθώριο για αβεβαιότητες. Μια προσφορά ανακαίνισης, για παράδειγμα, δεν εγγυάται ότι έχουν συμπεριληφθεί όλες οι απαραίτητες εργασίες.

Μια υποθετική αγορά αναδεικνύει τη διαφορά. Το τίμημα είναι 600.000 €. Για το παράδειγμα υποθέτουμε 60.000 € για έξοδα αγοράς και λοιπά έξοδα συναλλαγής, 80.000 € για εργασίες και 40.000 € ως ταμειακό απόθεμα. Η συνολική ανάγκη ανέρχεται σε 780.000 €. Τα ποσά είναι παραδοχές και όχι συνήθεις χρεώσεις κάποιας συγκεκριμένης χώρας.

Αν ο επιχειρηματίας εισφέρει 280.000 € από ίδιους πόρους, απομένουν 500.000 € προς χρηματοδότηση. Αν είχε ληφθεί υπόψη μόνο το τίμημα, οι εργασίες και το απόθεμα θα είχαν μείνει εκτός εικόνας. Ακριβώς αυτές οι δαπάνες καθορίζουν αν το έργο μπορεί να συνεχιστεί μετά τη μεταβίβαση.

Δείξτε πότε χρειάζονται και πότε εισπράττονται χρήματα

Ο συνολικός προϋπολογισμός δείχνει πόσα χρήματα απαιτούνται. Ο μηνιαίος προγραμματισμός δείχνει πότε χρειάζονται. Η διάκριση είναι ουσιώδης όταν ένα ακίνητο μένει προσωρινά κενό, ανακαινίζεται σταδιακά ή πωλείται μόνο μετά την ολοκλήρωση.

Εκπονήστε τουλάχιστον ένα βασικό και ένα δυσμενές σενάριο. Στο βασικό, το έργο ακολουθεί το αναμενόμενο χρονοδιάγραμμα. Στο δεύτερο, για παράδειγμα, οι εργασίες ολοκληρώνονται αργότερα ή τα μισθωτικά έσοδα είναι χαμηλότερα. Καθορίστε στη συνέχεια ποιος καλύπτει το προσωρινό έλλειμμα και τι περιθώριο διαθέτει.

Έτσι ξεκαθαρίζει και ποια διάρκεια ταιριάζει στο έργο. Ένα δάνειο που λήγει πριν από την αναμενόμενη πώληση ή αναχρηματοδότηση δημιουργεί εξάρτηση που πρέπει να αντιμετωπιστεί εξαρχής. Μια πιθανή παράταση αποτελεί χρήσιμη παραδοχή μόνο όταν είναι σαφείς οι όροι της· η προσδοκία δεν είναι συμφωνία.

Ποιες εναλλακτικές αξίζει να εξεταστούν

Ανάλογα με τη συναλλαγή, η ιδιωτική χρηματοδότηση μπορεί να αποτελεί επιλογή. Η αξιολόγηση και οι όροι συζητούνται τότε ανά φάκελο. Ενδέχεται επίσης να ταιριάζει μια συνεργασία με συνεπενδυτή, όπου έχουν σημασία τα ίδια κεφάλαια και οι συμφωνίες για τη λήψη αποφάσεων. Μπορεί ακόμη να εξεταστεί συνδυασμός ιδίων πόρων και χρηματοδότησης.

Αυτές οι διαδρομές έχουν διαφορετικές συνέπειες. Στο δάνειο εξετάζονται, μεταξύ άλλων, τόκοι, αποπληρωμή, εξασφαλίσεις και διάρκεια. Στη συμμετοχή στο κεφάλαιο έχουν επίσης σημασία η κατανομή κερδών, η λήψη αποφάσεων και οι όροι εξόδου ενός εταίρου. Γι’ αυτό η επιλογή ξεκινά από το ποιες υποχρεώσεις και εξαρτήσεις θέλετε και μπορείτε να αναλάβετε.

Η ιδιωτική χρηματοδότηση δεν καθιστά αυτομάτως βιώσιμο ένα ανεπαρκώς τεκμηριωμένο έργο. Προσφέρει διαφορετικό τρόπο αξιολόγησης της συναλλαγής και διαμόρφωσης συμφωνιών. Η ποιότητα του ακινήτου, οι διαθέσιμοι πόροι και η διαδρομή αποπληρωμής παραμένουν σημαντικά.

Συγκρίνετε το συνολικό κόστος της πρότασης

Το επιτόκιο είναι εμφανές, αλλά δεν λέει όλη την ιστορία. Εξετάστε επίσης έξοδα σύναψης, συμβουλευτικής και ελέγχων, κόστος σύστασης εξασφαλίσεων, τυχόν υποχρεώσεις χρεολυσίων και όρους πρόωρης αποπληρωμής ή παράτασης.

Ας υποθέσουμε, αποκλειστικά ως αριθμητικό παράδειγμα, ότι δανείζεστε 500.000 € για δώδεκα μήνες με απλό ετήσιο επιτόκιο 9%, χωρίς ενδιάμεση αποπληρωμή κεφαλαίου. Οι τόκοι είναι 45.000 €. Μια εφάπαξ αμοιβή 2% προσθέτει 10.000 €. Συνολικά προκύπτουν 55.000 €, πριν από άλλα έξοδα. Δεν πρόκειται για πρόταση της MZS ούτε για ένδειξη των σημερινών επιτοκίων της αγοράς.

Με έξι επιπλέον μήνες διάρκειας, με την ίδια παραδοχή επιτοκίου, προστίθενται 22.500 € τόκων. Δεν περιλαμβάνονται τυχόν έξοδα παράτασης. Ένας τέτοιος υπολογισμός δείχνει γιατί η καθυστέρηση πρέπει να αποτελεί μέρος της αξιολόγησης. Σε κάθε πραγματική πρόταση ζητήστε αναλυτική εικόνα τόσο των ποσών όσο και των ημερομηνιών πληρωμής.

Η εξασφάλιση και η αποπληρωμή απαντούν σε διαφορετικά ερωτήματα

Η εξασφάλιση παρέχει στον χρηματοδότη δυνατότητα ανάκτησης απαιτήσεων όταν δεν τηρούνται οι συμφωνίες. Στο μεταξύ, τα αναμενόμενα έσοδα του έργου πρέπει να υποστηρίζουν την κανονική αποπληρωμή. Συζητήστε επομένως τόσο την ποιότητα της εξασφάλισης όσο και τα έσοδα και την τελική εξόφληση.

Για τα ακίνητα έχουν σημασία, μεταξύ άλλων, η κυριότητα, οι υφιστάμενες χρηματοδοτήσεις, η αποτίμηση και η σειρά προτεραιότητας των εξασφαλίσεων. Αναθέστε τη νομική εξέταση στον αρμόδιο ειδικό. Αν παρέχεται προσωπική εγγύηση, χρειάζεται προσοχή και στις πιθανές συνέπειες εκτός του έργου.

Η διαδρομή αποπληρωμής πρέπει να είναι συγκεκριμένη. Βασίζεται σε πώληση, διαθέσιμους πόρους ή αναχρηματοδότηση; Τι πρέπει να προηγηθεί; Ποιος αποφασίζει; Και ποια είναι η εναλλακτική αν η πώληση καθυστερήσει ή ένας νέος χρηματοδότης θέλει να χορηγήσει μικρότερο ποσό;

Τι περιλαμβάνει ένας φάκελος χρηματοδότησης

Ένας καλά οργανωμένος φάκελος βοηθά τον χρηματοδότη να αξιολογήσει το σχέδιό σας και εσάς να εντοπίσετε εκκρεμότητες. Οι απαιτήσεις διαφέρουν ανά μέρος· το KVK συνιστά επομένως να ελέγχετε εκ των προτέρων ποια έγγραφα χρειάζονται. Για ένα ζήτημα ακινήτου, χρήσιμη αφετηρία είναι τα εξής:

• Σύντομη περιγραφή του στόχου, του ζητούμενου ποσού και της επιθυμητής διάρκειας.
• Πληροφορίες για τον επιχειρηματία, τις εμπλεκόμενες οντότητες και τις σχέσεις ιδιοκτησίας.
• Στοιχεία του ακινήτου, της προβλεπόμενης χρήσης και τυχόν μισθωτηρίων.
• Πλήρης επενδυτικός προϋπολογισμός και προγραμματισμός εσόδων και εξόδων.
• Επισκόπηση ιδίων πόρων, υφιστάμενων οφειλών και διαθέσιμων εξασφαλίσεων.
• Η διαδρομή αποπληρωμής, οι βασικοί κίνδυνοι και ένα δυσμενές σενάριο.

Αναφέρετε σε τι βασίζονται οι παραδοχές. Μια συγκεκριμένη προσφορά, ένα υφιστάμενο μισθωτήριο και μια δική σας προσδοκία είναι διαφορετικά είδη πληροφορίας. Κάνοντας αυτή τη διάκριση σαφή, αποτρέπετε μια συζήτηση από το να μπλοκάρει λόγω ασαφών δεδομένων.

Από το χρηματοδοτικό ερώτημα σε μια εφαρμόσιμη πρόταση

Η MZS Group βοηθά επιχειρηματίες να μετατρέψουν τις χρηματοδοτικές τους ανάγκες σε σαφή πρόταση. Εξετάζουμε πώς συνδέονται το ακίνητο, η επιχείρηση, ο προγραμματισμός και η επιθυμητή χρηματοδότηση. Όπου ταιριάζει, διερευνούμε δυνατότητες ιδιωτικών κεφαλαίων και προετοιμάζουμε συζητήσεις με τα εμπλεκόμενα μέρη.

Έχετε ένα σχέδιο ακινήτου που δεν προχωρά στην τράπεζα; Καταγράψτε τον λόγο και τις βασικές σας παραδοχές. Μια πρώτη συζήτηση με την MZS μπορεί να βοηθήσει να προσδιοριστούν ποια σημεία χρειάζονται πρώτα διευκρίνιση και ποια χρηματοδοτική διαδρομή αξίζει να εξεταστεί.