Immobilienfinanzierung außerhalb der Bank beginnt mit einem fundierten Plan

Sie möchten eine Immobilie kaufen, ein Objekt aufwerten oder einen bestehenden Kredit ablösen. Der Plan erscheint schlüssig, doch die Bank unterbreitet kein Angebot. Vielleicht passt die Laufzeit nicht, die künftigen Einnahmen sind noch nicht ausreichend nachweisbar oder die Transaktion entspricht nicht den Präferenzen des Finanzierers.

Für Unternehmer ist es verlockend, sofort den nächsten Anbieter anzusprechen. Das kann sinnvoll sein, sobald klar ist, welches Problem ein anderer Finanzierer lösen soll. Ohne diese Analyse wird leicht derselbe Antrag erneut eingereicht, mit denselben offenen Fragen.

Beginnen Sie mit dem Grund der Absage

Bitten Sie um eine konkrete Erklärung. Eine Absage wegen unvollständiger Unterlagen verlangt eine andere Reaktion als eine Absage wegen unzureichender Rückzahlungsfähigkeit. Auch die Art der Immobilie, die Projektphase oder eine grenzüberschreitende Struktur können die Beurteilung erschweren.

Die niederländische Handelskammer KVK erläutert, dass Finanzierer unter anderem den Cashflow, die Rentabilität, den Unternehmer und verfügbare Sicherheiten prüfen. Eine attraktive Immobilie ist somit nur ein Teil des Gesamtbildes. Die Unterlagen müssen auch zeigen, wie die Verpflichtungen während der Laufzeit erfüllt werden und was am Fälligkeitstag geschieht.

Vergleichen Sie den Ablehnungsgrund mit Ihren eigenen Annahmen. Sind die Einnahmen ausreichend belegt? Stehen die Eigenmittel tatsächlich zur Verfügung? Ist die gewählte Laufzeit realistisch? Erst dann lässt sich entscheiden, ob ein anderer Finanzierer, eine andere Struktur oder eine Anpassung des Projekts der beste nächste Schritt ist.

Der Finanzierungsbedarf geht über den Kaufpreis hinaus

Ein Immobilienbudget beginnt beim Erwerb, muss aber bis zu dem Zeitpunkt reichen, an dem das Objekt selbstständig Einnahmen erzielt oder verkauft wird. Die Zeit dazwischen kann erhebliche Mittel erfordern.

Berücksichtigen Sie Prüfungskosten, Steuern und Transaktionskosten, Arbeiten, Ausstattung, Versicherungen und Finanzierungskosten. Planen Sie außerdem Spielraum für Unsicherheiten ein. Ein Umbauangebot ist beispielsweise noch keine Garantie dafür, dass alle notwendigen Arbeiten erfasst wurden.

Ein hypothetischer Kauf verdeutlicht den Unterschied. Der Kaufpreis beträgt 600.000 €. Für dieses Rechenbeispiel nehmen wir 60.000 € für Erwerbs- und sonstige Transaktionskosten, 80.000 € für Arbeiten und 40.000 € als Liquiditätspuffer an. Der gesamte Mittelbedarf beträgt dann 780.000 €. Diese Kostenbeträge sind Annahmen und keine üblichen Sätze für ein bestimmtes Land.

Bringt der Unternehmer 280.000 € selbst ein, verbleibt ein Finanzierungsbedarf von 500.000 €. Wäre nur der Kaufpreis betrachtet worden, wären Arbeiten und Puffer unberücksichtigt geblieben. Gerade diese Posten entscheiden darüber, ob das Projekt auch nach der Übertragung fortgeführt werden kann.

Zeigen Sie, wann Geld benötigt wird und eingeht

Das Gesamtbudget zeigt, wie viel Geld erforderlich ist. Eine monatliche Planung zeigt, wann es benötigt wird. Dieser Unterschied ist entscheidend, wenn eine Immobilie vorübergehend leer steht, in Phasen umgebaut oder erst nach Fertigstellung verkauft wird.

Erarbeiten Sie mindestens ein Basisszenario und ein ungünstiges Szenario. Im Basisszenario folgt das Projekt dem erwarteten Zeitplan. Im zweiten werden beispielsweise die Arbeiten später abgeschlossen oder die Mieteinnahmen fallen geringer aus. Benennen Sie anschließend, wer den vorübergehenden Fehlbetrag ausgleicht und welche Mittel dafür verfügbar sind.

Dadurch wird auch deutlich, welche Laufzeit zum Projekt passt. Ein Kredit, der vor dem erwarteten Verkaufs- oder Refinanzierungszeitpunkt fällig wird, schafft eine Abhängigkeit, die vorab gelöst werden muss. Eine mögliche Verlängerung ist erst dann eine brauchbare Planungsgrundlage, wenn ihre Bedingungen klar sind; eine Erwartung ist noch keine Vereinbarung.

Welche Alternativen eine Prüfung verdienen

Je nach Transaktion kann eine private Finanzierung infrage kommen. Beurteilung und Bedingungen werden dann für das jeweilige Dossier besprochen. Auch die Zusammenarbeit mit einem Mitinvestor kann passen, wobei Eigenkapital und Vereinbarungen über Mitspracherechte eine Rolle spielen. Ebenso lässt sich eine Kombination aus eigenen Mitteln und Finanzierung prüfen.

Diese Wege haben unterschiedliche Folgen. Bei einem Kredit geht es unter anderem um Zinsen, Tilgung, Sicherheiten und Laufzeit. Bei einer Beteiligung kommen Gewinnverteilung, Entscheidungsfindung und die Bedingungen für einen späteren Ausstieg des Partners hinzu. Die Wahl beginnt daher mit der Frage, welche Verpflichtungen und Abhängigkeiten Sie eingehen möchten und können.

Eine private Finanzierung macht ein unzureichend begründetes Projekt nicht automatisch tragfähig. Sie bietet eine andere Möglichkeit, die Transaktion zu beurteilen und Vereinbarungen zu gestalten. Die Qualität der Immobilie, die verfügbaren Mittel und der Rückzahlungsweg bleiben wichtig.

Vergleichen Sie die Gesamtkosten des Angebots

Der Zinssatz ist sichtbar, erzählt aber nicht die ganze Geschichte. Prüfen Sie auch Abschlussgebühren, Beratungs- und Prüfungskosten, Kosten für die Bestellung von Sicherheiten, mögliche Tilgungsverpflichtungen sowie Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung oder Verlängerung.

Nehmen wir ausschließlich als Rechenbeispiel an, dass 500.000 € zwölf Monate lang zu 9 % einfachem Jahreszins ausstehen, ohne zwischenzeitliche Tilgung. Die Zinsen betragen dann 45.000 €. Eine einmalige Gebühr von 2 % erhöht den Betrag um 10.000 €. Zusammen sind das 55.000 € vor weiteren Kosten. Dies ist weder ein Angebot von MZS noch ein Hinweis auf aktuelle Marktkonditionen.

Bei sechs zusätzlichen Monaten Laufzeit kommen unter derselben Zinsannahme 22.500 € Zinsen hinzu. Mögliche Verlängerungsgebühren sind darin nicht enthalten. Eine solche Rechnung zeigt, warum Verzögerungen Teil der Abwägung sein müssen. Fordern Sie für jedes tatsächliche Angebot eine Übersicht über Beträge und Zahlungszeitpunkte an.

Sicherheiten und Rückzahlung beantworten unterschiedliche Fragen

Eine Sicherheit gibt dem Finanzierer eine Verwertungsmöglichkeit, wenn Vereinbarungen nicht eingehalten werden. Die erwarteten Projekterlöse müssen gleichzeitig die reguläre Rückzahlung ermöglichen. Besprechen Sie deshalb sowohl die Qualität der Sicherheit als auch die Einnahmen und die endgültige Tilgung.

Bei Immobilien sind unter anderem Eigentum, bestehende Finanzierungen, Bewertung und Rangfolge der Sicherheiten relevant. Lassen Sie die rechtliche Ausgestaltung vom zuständigen Spezialisten prüfen. Bei einer persönlichen Garantie verdienen auch mögliche Auswirkungen außerhalb des Projekts Aufmerksamkeit.

Der Rückzahlungsweg muss konkret sein. Erfolgt die Rückzahlung durch Verkauf, verfügbare Mittel oder Refinanzierung? Was muss dafür zunächst geschehen? Wer entscheidet darüber? Und welche Alternative gibt es, wenn der Verkauf später erfolgt oder ein neuer Finanzierer einen geringeren Betrag bereitstellen möchte?

Was in ein Finanzierungsdossier gehört

Ein gut aufgebautes Dossier hilft dem Finanzierer, Ihren Plan zu beurteilen, und Ihnen selbst, offene Punkte zu erkennen. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Anbieter; KVK empfiehlt deshalb, vorab zu klären, welche Unterlagen benötigt werden. Für eine Immobilienfinanzierung ist Folgendes ein sinnvoller Ausgangspunkt:

• Eine kurze Beschreibung des Ziels, des beantragten Betrags und der gewünschten Laufzeit.
• Informationen zum Unternehmer, zu den beteiligten Gesellschaften und den Eigentumsverhältnissen.
• Angaben zum Objekt, zur geplanten Nutzung und zu möglichen Mietverträgen.
• Ein vollständiges Investitionsbudget und eine Planung der Einnahmen und Ausgaben.
• Eine Übersicht über Eigenmittel, bestehende Schulden und verfügbare Sicherheiten.
• Der Rückzahlungsweg, die wichtigsten Risiken und ein ungünstiges Szenario.

Geben Sie bei Annahmen an, worauf sie beruhen. Ein konkretes Angebot, ein bestehender Mietvertrag und eine eigene Erwartung sind unterschiedliche Arten von Informationen. Wenn Sie diesen Unterschied deutlich machen, verhindern Sie, dass ein Gespräch an unklaren Grundlagen scheitert.

Von der Finanzierungsfrage zum umsetzbaren Vorschlag

MZS Group hilft Unternehmern, ihren Finanzierungsbedarf in einen klaren Vorschlag zu übersetzen. Dabei prüfen wir, wie Immobilie, Unternehmen, Zeitplanung und gewünschte Finanzierung zusammenpassen. Wo es sinnvoll ist, untersuchen wir Möglichkeiten im Bereich privaten Kapitals und bereiten Gespräche mit den beteiligten Parteien vor.

Haben Sie einen Immobilienplan, mit dem Sie bei der Bank nicht weiterkommen? Klären Sie die Gründe und Ihre Ausgangsannahmen. Ein erstes Gespräch mit MZS kann helfen zu bestimmen, welche Punkte zuerst präzisiert werden müssen und welcher Finanzierungsweg eine Prüfung verdient.