Financování nemovitostí mimo banky začíná lépe podloženým plánem

Chcete koupit nemovitost, zlepšit její stav nebo nahradit stávající úvěr. Plán vypadá logicky, ale banka nepředloží nabídku. Možná nevyhovuje doba splatnosti, budoucí příjmy zatím nejsou dostatečně prokazatelné nebo transakce nezapadá do preferencí financujícího subjektu.

Pro podnikatele je lákavé okamžitě oslovit další stranu. To může mít smysl, jakmile je jasné, jaký problém má jiný poskytovatel vyřešit. Bez této analýzy se snadno znovu podá stejná žádost se stejnými nezodpovězenými otázkami.

Začněte důvodem zamítnutí

Požádejte o konkrétní vysvětlení. Zamítnutí kvůli neúplné dokumentaci vyžaduje jinou reakci než zamítnutí pro nedostatečnou schopnost splácet. Posouzení může komplikovat také typ nemovitosti, fáze projektu nebo přeshraniční struktura.

Nizozemská obchodní komora KVK uvádí, že poskytovatelé financování posuzují mimo jiné peněžní toky, ziskovost, podnikatele a dostupné zajištění. Atraktivní nemovitost je tedy jen jednou částí příběhu. Dokumentace musí také ukázat, jak se budou během trvání financování hradit závazky a co nastane při splatnosti.

Porovnejte důvod zamítnutí se svými předpoklady. Jsou příjmy dostatečně podložené? Je vlastní vklad skutečně k dispozici? Je zvolená splatnost realistická? Teprve pak lze určit, zda je nejlepším pokračováním jiný poskytovatel, jiná struktura nebo úprava projektu.

Potřeba financování převyšuje kupní cenu

Rozpočet nemovitosti začíná koupí, ale musí zahrnout období až do chvíle, kdy nemovitost samostatně vytváří příjmy nebo je prodána. Mezitím může být zapotřebí mnoho peněz.

Zohledněte náklady na prověření, daně a transakční náklady, práce, vybavení, pojištění a financování. Vyhraďte také rezervu pro nejistoty. Nabídka na rekonstrukci například ještě nezaručuje, že zahrnuje všechny nezbytné práce.

Rozdíl ukazuje hypotetická koupě. Kupní cena činí 600 000 €. Pro tento příklad předpokládejme 60 000 € na náklady koupě a ostatní transakční náklady, 80 000 € na práce a 40 000 € jako peněžní rezervu. Celková potřeba prostředků je tedy 780 000 €. Tyto náklady jsou předpoklady, nikoli obvyklé sazby v konkrétní zemi.

Pokud podnikatel vloží 280 000 € vlastních prostředků, zbývá financovat 500 000 €. Při zohlednění pouze kupní ceny by práce a rezerva zůstaly stranou. Právě tyto položky určují, zda může projekt pokračovat i po převodu.

Ukažte, kdy jsou peníze potřeba a kdy přicházejí

Celkový rozpočet říká, kolik peněz je potřeba. Měsíční plán ukazuje, kdy budou potřeba. Tento rozdíl je zásadní, pokud je nemovitost dočasně neobsazená, rekonstruuje se po etapách nebo se prodá až po dokončení.

Vypracujte alespoň základní a nepříznivý scénář. V základním scénáři projekt dodržuje očekávaný harmonogram. Ve druhém se například práce dokončí později nebo budou nájemní příjmy nižší. Následně určete, kdo dočasný nedostatek pokryje a kolik prostředků je na to k dispozici.

Tím se také vyjasní vhodná splatnost. Úvěr splatný před očekávaným prodejem nebo refinancováním vytváří závislost, kterou je nutné předem vyřešit. Možné prodloužení je použitelným předpokladem pouze tehdy, jsou-li jeho podmínky jasné; očekávání ještě není dohoda.

Které alternativy stojí za prozkoumání

Podle transakce může být možností soukromé financování. Posouzení a podmínky se pak projednávají pro každý případ zvlášť. Vhodná může být i spolupráce se spoluinvestorem, při níž hrají roli vlastní kapitál a dohody o rozhodovacích právech. Prozkoumat lze také kombinaci vlastních prostředků a financování.

Tyto cesty mají rozdílné důsledky. U úvěru jde mimo jiné o úrok, splácení, zajištění a dobu trvání. U kapitálové účasti také o rozdělení zisku, rozhodování a podmínky odchodu partnera. Volba proto začíná otázkou, jaké závazky a závislosti chcete a můžete přijmout.

Soukromé financování samo o sobě neudělá nedostatečně podložený projekt proveditelným. Nabízí jiný způsob posouzení transakce a nastavení dohod. Kvalita nemovitosti, dostupné prostředky a cesta ke splacení zůstávají důležité.

Porovnejte celkové náklady nabídky

Úrok je viditelný, ale nevypovídá o všem. Prověřte také vstupní poplatky, náklady poradenství a prověření, náklady zřízení zajištění, případné povinné splátky a podmínky předčasného splacení nebo prodloužení.

Pouze jako výpočetní příklad předpokládejme, že 500 000 € je půjčeno na dvanáct měsíců s jednoduchým ročním úrokem 9 %, bez průběžného splácení jistiny. Úrok pak činí 45 000 €. Jednorázový poplatek 2 % přidá 10 000 €. Celkem jde o 55 000 € před ostatními náklady. Nejde o nabídku MZS ani o údaj o aktuálních tržních sazbách.

Při prodloužení o šest měsíců přibude při stejném úrokovém předpokladu 22 500 € úroku. Případné poplatky za prodloužení nejsou zahrnuty. Výpočet ukazuje, proč musí být zpoždění součástí posouzení. U každé skutečné nabídky požadujte přehled částek i termínů plateb.

Zajištění a splácení odpovídají na různé otázky

Zajištění dává poskytovateli možnost uspokojení pohledávky při nedodržení dohod. Očekávané výnosy projektu by současně měly umožňovat řádné splácení. Projednejte proto jak kvalitu zajištění, tak příjmy a konečné splacení.

U nemovitostí jsou relevantní zejména vlastnictví, stávající financování, ocenění a pořadí zajišťovacích práv. Právní provedení nechte posoudit příslušným specialistou. U osobního ručení si zaslouží pozornost také možné dopady mimo samotný projekt.

Cesta ke splacení musí být konkrétní. Jde o prodej, dostupné prostředky nebo refinancování? Co tomu musí předcházet? Která strana rozhoduje? A jaká je alternativa, pokud se prodej opozdí nebo nový poskytovatel nabídne nižší částku?

Co patří do dokumentace pro financování

Dobře sestavená dokumentace pomáhá poskytovateli vyhodnotit plán a vám rozpoznat nevyřešené otázky. Požadavky se u jednotlivých stran liší; KVK proto doporučuje předem zjistit, jaké dokumenty jsou nutné. Pro realitní záměr je užitečné toto východisko:

• Stručný popis cíle, požadované částky a doby financování.
• Informace o podnikateli, zapojených subjektech a vlastnických vztazích.
• Údaje o nemovitosti, zamýšleném využití a případných nájemních smlouvách.
• Úplný investiční rozpočet a plán příjmů a výdajů.
• Přehled vlastních prostředků, stávajících dluhů a dostupného zajištění.
• Způsob splacení, hlavní rizika a nepříznivý scénář.

U předpokladů uveďte, z čeho vycházejí. Konkrétní cenová nabídka, existující nájemní smlouva a vlastní očekávání představují odlišné druhy informací. Pokud tento rozdíl jasně vyznačíte, zabráníte tomu, aby jednání uvázlo na nejasných východiscích.

Od potřeby financování k proveditelné nabídce

MZS Group pomáhá podnikatelům převést potřebu financování do jasného návrhu. Zkoumáme přitom návaznost nemovitosti, podniku, harmonogramu a požadovaného financování. Tam, kde je to vhodné, hledáme možnosti soukromého kapitálu a připravujeme jednání se zapojenými stranami.

Máte realitní plán, který se u banky neposouvá dál? Zmapujte důvody i svá východiska. Úvodní rozhovor s MZS může pomoci určit, co je třeba nejprve vyjasnit a která cesta financování stojí za prozkoumání.