Finanțarea imobiliară în afara băncilor începe cu un plan mai bine fundamentat

Doriți să cumpărați o proprietate, să îmbunătățiți un imobil sau să înlocuiți un împrumut existent. Planul pare logic, dar banca nu ajunge la o propunere. Poate că termenul nu se potrivește, veniturile viitoare nu sunt încă suficient demonstrate sau tranzacția nu corespunde preferințelor finanțatorului.

Pentru un antreprenor este tentant să se adreseze imediat următoarei entități. Acest lucru poate avea sens după ce devine clar ce problemă trebuie să rezolve alt finanțator. Fără această analiză, aceeași cerere poate fi depusă din nou, cu aceleași întrebări nerezolvate.

Începeți cu motivul refuzului

Cereți o explicație concretă. Un refuz din cauza unui dosar incomplet necesită alt răspuns decât unul motivat de capacitatea insuficientă de rambursare. Tipul proprietății, etapa proiectului sau o structură transfrontalieră pot complica, de asemenea, evaluarea.

Camera de Comerț din Țările de Jos, KVK, arată că finanțatorii analizează, între altele, fluxul de numerar, profitabilitatea, antreprenorul și garanțiile disponibile. O proprietate atractivă este deci doar o parte a situației. Dosarul trebuie să arate și cum vor fi plătite obligațiile pe durata finanțării și ce se întâmplă la scadență.

Comparați motivul refuzului cu propriile ipoteze. Veniturile sunt suficient fundamentate? Aportul propriu este disponibil efectiv? Termenul ales este realist? Abia după clarificare puteți decide dacă următorul pas potrivit este alt finanțator, altă structură sau ajustarea proiectului.

Necesarul de finanțare depășește prețul de cumpărare

Un buget imobiliar începe cu achiziția, dar trebuie să acopere perioada până când proprietatea generează singură venituri sau este vândută. Intervalul dintre aceste momente poate necesita fonduri importante.

Luați în calcul costurile analizelor, taxele și cheltuielile tranzacției, lucrările, amenajarea, asigurările și costurile finanțării. Păstrați și o rezervă pentru incertitudini. De exemplu, o ofertă de renovare nu garantează că au fost incluse toate lucrările necesare.

O achiziție ipotetică arată diferența. Prețul este de 600.000 €. Pentru acest exemplu presupunem 60.000 € pentru cheltuielile de achiziție și alte costuri ale tranzacției, 80.000 € pentru lucrări și 40.000 € pentru rezerva de numerar. Necesarul total ajunge la 780.000 €. Sumele sunt ipoteze, nu tarife uzuale pentru o anumită țară.

Dacă antreprenorul contribuie cu 280.000 €, rămâne de finanțat suma de 500.000 €. Dacă s-ar fi analizat doar prețul de cumpărare, lucrările și rezerva ar fi rămas în afara calculului. Tocmai aceste elemente determină dacă proiectul poate continua după transferul proprietății.

Arătați când sunt necesari banii și când sunt încasați

Bugetul total arată câți bani sunt necesari. Planificarea lunară arată când sunt necesari. Distincția este esențială dacă imobilul rămâne temporar neocupat, este renovat în etape sau va fi vândut doar după finalizare.

Pregătiți cel puțin un scenariu de bază și unul nefavorabil. În primul, proiectul respectă calendarul prevăzut. În al doilea, de exemplu, lucrările se termină mai târziu sau veniturile din chirii sunt mai mici. Precizați apoi cine acoperă deficitul temporar și ce resurse sunt disponibile.

Astfel devine clar și termenul potrivit. Un împrumut care ajunge la scadență înainte de vânzarea sau refinanțarea anticipată creează o dependență ce trebuie rezolvată din timp. O posibilă prelungire este o ipoteză utilă doar dacă sunt clare condițiile ei; o așteptare nu este încă un acord.

Ce alternative merită analizate

În funcție de tranzacție, finanțarea privată poate fi o opțiune. Evaluarea și condițiile sunt discutate pentru fiecare dosar. Poate fi potrivită și colaborarea cu un coinvestitor, unde contează capitalul propriu și acordurile privind controlul. Se poate analiza și o combinație de resurse proprii și finanțare.

Aceste căi au consecințe diferite. În cazul unui împrumut contează dobânda, rambursarea, garanțiile și termenul. În cazul unei participații contează și împărțirea profitului, luarea deciziilor și condițiile în care un partener poate ieși. Alegerea începe, așadar, cu obligațiile și dependențele pe care doriți și puteți să vi le asumați.

Finanțarea privată nu face automat viabil un proiect insuficient fundamentat. Oferă alt mod de a evalua tranzacția și de a structura acordurile. Calitatea proprietății, fondurile disponibile și calea de rambursare rămân importante.

Comparați costul total al propunerii

Dobânda este vizibilă, dar nu spune totul. Examinați comisioanele de acordare, costurile consultanței și analizelor, cheltuielile constituirii garanțiilor, eventualele obligații de amortizare și condițiile de rambursare anticipată sau prelungire.

Să presupunem, exclusiv ca exemplu de calcul, un împrumut de 500.000 € pentru douăsprezece luni, la o dobândă simplă anuală de 9 %, fără rambursări intermediare. Dobânda este de 45.000 €. Un comision unic de 2 % adaugă 10.000 €. Totalul este 55.000 €, înainte de alte costuri. Nu este o ofertă MZS și nici o indicație a tarifelor actuale de piață.

Șase luni suplimentare, cu aceeași ipoteză de dobândă, adaugă 22.500 € în dobânzi. Eventualele costuri de prelungire nu sunt incluse. Calculul arată de ce întârzierile trebuie luate în considerare. Pentru fiecare ofertă reală, solicitați o situație a sumelor și a momentelor de plată.

Garanția și rambursarea răspund unor întrebări diferite

Garanția oferă finanțatorului o posibilitate de recuperare când acordurile nu sunt respectate. Veniturile anticipate ale proiectului trebuie, între timp, să susțină rambursarea normală. Discutați atât calitatea garanției, cât și veniturile și rambursarea finală.

Pentru proprietăți sunt relevante titularul dreptului de proprietate, finanțările existente, evaluarea și rangul garanțiilor. Aspectele juridice trebuie examinate de specialistul implicat. În cazul unei garanții personale merită analizat și posibilul impact în afara proiectului.

Calea de rambursare trebuie să fie concretă. Este vorba despre vânzare, fonduri disponibile sau refinanțare? Ce trebuie să se întâmple mai întâi? Cine decide? Care este alternativa dacă vânzarea întârzie sau un nou finanțator oferă o sumă mai mică?

Ce trebuie să conțină dosarul de finanțare

Un dosar bine structurat îl ajută pe finanțator să evalueze planul și vă ajută să identificați aspectele deschise. Cerințele diferă, iar KVK recomandă verificarea din timp a documentelor necesare. Pentru un proiect imobiliar, acesta este un punct de plecare util:

• O descriere scurtă a obiectivului, sumei solicitate și termenului dorit.
• Informații despre antreprenor, entitățile implicate și structura proprietății.
• Date despre imobil, utilizarea prevăzută și eventualele contracte de închiriere.
• Un buget complet de investiții și o planificare a veniturilor și cheltuielilor.
• O prezentare a resurselor proprii, datoriilor existente și garanțiilor disponibile.
• Calea de rambursare, riscurile principale și un scenariu nefavorabil.

Arătați pe ce se bazează fiecare ipoteză. O ofertă concretă, un contract de închiriere existent și o estimare proprie sunt informații de natură diferită. Evidențierea acestei distincții previne blocarea discuției din cauza unor premise neclare.

De la nevoia de finanțare la o propunere realizabilă

MZS Group îi ajută pe antreprenori să transforme necesarul de finanțare într-o propunere clară. Analizăm cum se potrivesc proprietatea, afacerea, calendarul și finanțarea dorită. Când este adecvat, explorăm posibilitățile capitalului privat și pregătim discuțiile cu părțile implicate.

Aveți un plan imobiliar care nu avansează la bancă? Clarificați motivul și premisele proprii. O primă discuție cu MZS poate ajuta la stabilirea aspectelor care trebuie lămurite mai întâi și a căii de finanțare care merită examinată.