Финансирането на имоти извън банките започва с по-добре обоснован план

Искате да купите имот, да подобрите обект или да замените съществуващ заем. Планът изглежда логичен, но банката не предоставя предложение. Може би срокът не е подходящ, бъдещите приходи все още не са достатъчно доказуеми или сделката не съответства на предпочитанията на финансиращата страна.

За предприемача е изкушаващо веднага да се обърне към следваща страна. Това има смисъл, когато е ясно какъв проблем трябва да реши другият кредитор. Без такъв анализ лесно се подава отново същото заявление със същите неразрешени въпроси.

Започнете от причината за отказа

Поискайте конкретно обяснение. Отказ поради непълно досие изисква различна реакция от отказ заради недостатъчна способност за погасяване. Видът на имота, етапът на проекта или трансграничната структура също могат да усложнят оценката.

Нидерландската търговска камара KVK посочва, че финансиращите страни разглеждат, наред с други фактори, паричния поток, рентабилността, предприемача и наличните обезпечения. Следователно привлекателната сграда е само част от картината. Досието трябва да показва и как ще се обслужват задълженията през срока и какво ще се случи на падежа.

Съпоставете причината за отказа със собствените си допускания. Достатъчно обосновани ли са приходите? Действително наличен ли е собственият принос? Реалистичен ли е избраният срок? Едва тогава можете да решите дали най-доброто продължение е друг кредитор, друга структура или промяна на проекта.

Нуждата от финансиране надхвърля покупната цена

Бюджетът за имот започва от покупката, но трябва да обхваща периода до момента, когато обектът самостоятелно генерира приходи или бъде продаден. Междинният период може да изисква значителни средства.

Включете разходи за проверки, данъци и сделката, строителни работи, обзавеждане, застраховане и финансиране. Предвидете и резерв за несигурност. Оферта за ремонт например още не гарантира, че всички необходими работи са включени.

Хипотетична покупка показва разликата. Покупната цена е €600 000. За примера приемаме €60 000 за придобиването и други разходи по сделката, €80 000 за работи и €40 000 паричен резерв. Общата нужда от средства е €780 000. Избраните разходи са допускания, а не обичайни тарифи за определена държава.

Ако предприемачът вложи €280 000 собствени средства, остават €500 000 за финансиране. Ако се разглеждаше само покупната цена, работите и резервът щяха да останат извън сметката. Именно тези позиции определят дали проектът може да продължи и след прехвърлянето.

Покажете кога са нужни средства и кога постъпват

Общият бюджет показва колко пари са необходими. Месечният график показва кога са нужни. Разликата е съществена, ако имотът временно е незает, ремонтира се на етапи или се продава едва след завършването.

Разработете поне базов и неблагоприятен сценарий. В базовия проектът следва очаквания график. В другия например работите приключват по-късно или наемните приходи са по-ниски. След това посочете кой покрива временния недостиг и какъв резерв е наличен.

Така се изяснява и подходящият срок. Заем, който изтича преди очакваната продажба или рефинансиране, създава зависимост, която трябва да се уреди предварително. Възможно удължаване е надеждна отправна точка само когато условията му са ясни; очакването още не е договореност.

Кои алтернативи заслужават проучване

В зависимост от сделката частното финансиране може да бъде възможност. Оценката и условията тогава се обсъждат за конкретното досие. Подходящо може да бъде и сътрудничество със съинвеститор, при което значение имат собственият капитал и договореностите за контрол. Може да се проучи и комбинация от собствени средства и финансиране.

Тези варианти имат различни последици. При заем става дума, наред с друго, за лихви, погасяване, обезпечения и срок. При дялово участие значение имат и разпределението на печалбата, вземането на решения и условията за излизане на партньор. Затова изборът започва с въпроса какви задължения и зависимости желаете и можете да поемете.

Частното финансиране не прави автоматично осъществим недостатъчно обоснован проект. То предлага друг начин за оценяване на сделката и оформяне на договореностите. Качеството на имота, наличните средства и начинът за погасяване остават важни.

Сравнявайте пълната цена на предложението

Лихвата е видима, но не разкрива всичко. Проверете също таксите за отпускане, консултации и проучвания, разходите за учредяване на обезпечения, евентуалните погасителни задължения и условията при предсрочно погасяване или удължаване.

Да предположим, само за целите на изчислението, че €500 000 са предоставени за дванадесет месеца при 9% проста годишна лихва, без междинно погасяване. Лихвата тогава е €45 000. Еднократна такса от 2% добавя €10 000. Общо това е €55 000 преди другите разходи. Това не е предложение на MZS и не е показател за текущите пазарни лихви.

При още шест месеца и същото допускане за лихвата се добавят €22 500 лихви. Евентуални такси за удължаване не са включени. Подобно изчисление показва защо забавянето трябва да бъде част от оценката. За всяко реално предложение поискайте преглед както на сумите, така и на моментите на плащане.

Обезпечението и погасяването отговарят на различни въпроси

Обезпечението дава на кредитора възможност да събере вземането си, когато договореностите не се спазват. Очакваните приходи от проекта междувременно трябва да осигуряват обичайното погасяване. Затова обсъдете както качеството на обезпечението, така и приходите и окончателното изплащане.

За имотите са важни, наред с други неща, собствеността, съществуващото финансиране, оценката и редът на обезпеченията. Възложете правното оформяне на съответния специалист. При лично поръчителство внимание заслужава и възможното отражение извън проекта.

Начинът за погасяване трябва да е конкретен. Продажба ли е, налични средства или рефинансиране? Какво трябва първо да се случи? Коя страна решава? И каква е алтернативата, ако продажбата се забави или нов кредитор е готов да предостави по-малка сума?

Какво трябва да съдържа досието за финансиране

Добре структурираното досие помага на кредитора да оцени плана, а на вас — да разпознаете отворените въпроси. Изискванията са различни; затова нидерландската KVK съветва предварително да се проверят необходимите документи. За имотен проект полезна отправна точка е:

• Кратко описание на целта, исканата сума и желания срок.
• Информация за предприемача, участващите дружества и отношенията на собственост.
• Данни за обекта, планираното използване и евентуалните договори за наем.
• Пълен инвестиционен бюджет и график на приходите и разходите.
• Преглед на собствените средства, съществуващите задължения и наличните обезпечения.
• Начинът за погасяване, основните рискове и неблагоприятен сценарий.

Посочете на какво се основават допусканията. Конкретна оферта, съществуващ договор за наем и собствено очакване са различни видове информация. Като показвате разликата, предотвратявате разговорът да спре заради неясни изходни данни.

От въпрос за финансиране до изпълнимо предложение

MZS Group помага на предприемачите да превърнат нуждата си от финансиране в ясно предложение. Разглеждаме как се съчетават имотът, компанията, графикът и желаното финансиране. Когато е подходящо, проучваме възможности с частен капитал и подготвяме разговори с участващите страни.

Имате имотен план, който не напредва в банката? Изяснете причината и собствените си допускания. Първи разговор с MZS може да помогне да определите кои части първо се нуждаят от уточняване и кой финансов вариант заслужава проучване.