Finansowanie nieruchomości poza bankiem zaczyna się od lepszego planu

Chcą Państwo kupić nieruchomość, ulepszyć obiekt lub zastąpić istniejącą pożyczkę. Plan wydaje się logiczny, lecz bank nie przedstawia propozycji. Być może okres finansowania nie pasuje, przyszłe przychody nie są jeszcze wystarczająco udokumentowane albo transakcja nie odpowiada preferencjom finansującego.

Przedsiębiorca może chcieć natychmiast zwrócić się do kolejnego podmiotu. Ma to sens, kiedy wiadomo, jaki problem ma rozwiązać inny finansujący. Bez tej analizy łatwo ponownie złożyć ten sam wniosek z tymi samymi nierozstrzygniętymi pytaniami.

Zacząć od przyczyny odmowy

Warto poprosić o konkretne wyjaśnienie. Odmowa spowodowana niepełną dokumentacją wymaga innej reakcji niż odmowa z powodu niewystarczającej zdolności spłaty. Ocenę mogą również utrudniać rodzaj nieruchomości, etap projektu lub struktura transgraniczna.

Niderlandzka KVK wskazuje, że finansujący oceniają między innymi przepływy pieniężne, rentowność, przedsiębiorcę i dostępne zabezpieczenia. Atrakcyjny budynek jest zatem tylko częścią obrazu. Dokumentacja musi również pokazać, jak zobowiązania będą regulowane w okresie finansowania i co nastąpi w terminie końcowym.

Należy zestawić powód odmowy z własnymi założeniami. Czy przychody mają wystarczające podstawy? Czy wkład własny jest faktycznie dostępny? Czy wybrany okres jest realistyczny? Dopiero wtedy można ocenić, czy najlepszym krokiem będzie inny finansujący, inna struktura czy zmiana projektu.

Potrzeba finansowania przewyższa cenę zakupu

Budżet nieruchomości zaczyna się od zakupu, ale powinien obejmować okres aż do samodzielnego generowania przychodów lub sprzedaży obiektu. Czas pomiędzy tymi momentami może wymagać znacznych środków.

Trzeba uwzględnić koszty badań, podatki i koszty transakcyjne, prace, wyposażenie, ubezpieczenie oraz finansowanie. Należy również przewidzieć rezerwę na niepewność. Oferta remontowa nie gwarantuje jeszcze, że uwzględnia wszystkie konieczne prace.

Różnicę pokazuje hipotetyczny zakup. Cena wynosi 600 000 €. W tym przykładzie przyjmujemy 60 000 € kosztów zakupu i pozostałych kosztów transakcyjnych, 80 000 € na prace oraz 40 000 € rezerwy gotówkowej. Łączne zapotrzebowanie wynosi więc 780 000 €. Przyjęte kwoty są założeniami, a nie typowymi stawkami dla konkretnego kraju.

Jeśli przedsiębiorca wnosi 280 000 € środków własnych, pozostaje potrzeba finansowania 500 000 €. Ograniczenie analizy do ceny zakupu pominęłoby prace i rezerwę. To właśnie te pozycje decydują, czy projekt może być kontynuowany po przeniesieniu własności.

Pokazać, kiedy środki są potrzebne i kiedy wpływają

Budżet łączny mówi, ile pieniędzy potrzeba. Harmonogram miesięczny pokazuje, kiedy są potrzebne. Rozróżnienie jest kluczowe, gdy obiekt czasowo stoi pusty, jest remontowany etapami lub zostanie sprzedany dopiero po ukończeniu prac.

Warto opracować przynajmniej scenariusz bazowy i niekorzystny. W pierwszym projekt przebiega zgodnie z oczekiwanym harmonogramem. W drugim na przykład prace kończą się później lub czynsze są niższe. Następnie trzeba wskazać, kto pokryje przejściowy niedobór i jaka rezerwa jest dostępna.

Pozwala to także określić właściwy okres finansowania. Pożyczka zapadająca przed planowaną sprzedażą lub refinansowaniem tworzy zależność, którą trzeba rozwiązać zawczasu. Możliwe przedłużenie jest użytecznym założeniem dopiero po ustaleniu jego warunków; oczekiwanie nie jest jeszcze uzgodnieniem.

Jakie alternatywy warto zbadać

Zależnie od transakcji możliwe może być finansowanie prywatne. Ocena i warunki są wówczas ustalane indywidualnie. Odpowiednia może być również współpraca ze współinwestorem, obejmująca kapitał własny i zasady kontroli. Można także przeanalizować połączenie środków własnych z finansowaniem.

Drogi te mają różne konsekwencje. Pożyczka wiąże się między innymi z odsetkami, spłatą, zabezpieczeniami i terminem. Przy udziale kapitałowym dochodzą podział zysków, podejmowanie decyzji i warunki wyjścia partnera. Wybór zaczyna się więc od pytania, jakie zobowiązania i zależności chcą i mogą Państwo przyjąć.

Finansowanie prywatne nie sprawia automatycznie, że słabo uzasadniony projekt staje się wykonalny. Oferuje inny sposób oceny transakcji i kształtowania uzgodnień. Jakość nieruchomości, dostępne środki i droga spłaty nadal pozostają istotne.

Porównać całkowity koszt propozycji

Oprocentowanie jest widoczne, ale nie mówi wszystkiego. Należy również zbadać opłaty za uruchomienie, doradztwo i analizę, koszty ustanowienia zabezpieczeń, ewentualne obowiązki spłaty kapitału oraz warunki wcześniejszej spłaty i przedłużenia.

Załóżmy, wyłącznie dla celów obliczeniowych, że 500 000 € pozostaje do spłaty przez dwanaście miesięcy przy prostym oprocentowaniu rocznym 9%, bez częściowej spłaty kapitału. Odsetki wynoszą 45 000 €. Jednorazowa opłata 2% dodaje 10 000 €. Razem daje to 55 000 € przed pozostałymi kosztami. Nie jest to oferta MZS ani wskazanie aktualnych stawek rynkowych.

Dodatkowe sześć miesięcy przy tym samym założeniu oprocentowania oznacza 22 500 € dalszych odsetek. Kwota nie obejmuje ewentualnych opłat za przedłużenie. Obliczenie pokazuje, dlaczego opóźnienie trzeba uwzględnić w ocenie. Przy każdej rzeczywistej propozycji należy poprosić o zestawienie kwot i terminów płatności.

Zabezpieczenie i spłata odpowiadają na różne pytania

Zabezpieczenie daje finansującemu możliwość dochodzenia należności, gdy ustalenia nie są dotrzymywane. Jednocześnie spodziewane wpływy z projektu powinny umożliwiać normalną spłatę. Należy więc omawiać zarówno jakość zabezpieczenia, jak i przychody oraz końcową spłatę kapitału.

W nieruchomościach ważne są między innymi własność, obecne finansowanie, wycena i pierwszeństwo zabezpieczeń. Konstrukcję prawną powinien ocenić właściwy specjalista. Przy gwarancji osobistej uwagę należy również poświęcić możliwym skutkom wykraczającym poza projekt.

Droga spłaty musi być konkretna. Czy będzie to sprzedaż, dostępne środki czy refinansowanie? Co musi nastąpić wcześniej? Która strona o tym decyduje? Jaka jest alternatywa, jeśli sprzedaż nastąpi później lub nowy finansujący zaoferuje niższą kwotę?

Co powinno znaleźć się w dokumentacji finansowej

Dobrze przygotowana dokumentacja pomaga finansującemu ocenić plan, a Państwu rozpoznać kwestie otwarte. Wymogi różnią się między podmiotami; niderlandzka KVK zaleca więc wcześniejsze sprawdzenie wymaganych dokumentów. Przy nieruchomościach dobrym punktem wyjścia są:

• Krótki opis celu, wnioskowanej kwoty i oczekiwanego okresu.
• Informacje o przedsiębiorcy, zaangażowanych podmiotach i strukturze własności.
• Dane obiektu, zamierzonego użytkowania i ewentualnych umów najmu.
• Pełny budżet inwestycji i harmonogram przychodów oraz wydatków.
• Zestawienie środków własnych, istniejących długów i dostępnych zabezpieczeń.
• Droga spłaty, główne ryzyka i scenariusz niekorzystny.

Przy założeniach należy wskazać ich podstawę. Konkretna oferta, obowiązująca umowa najmu i własne oczekiwanie to różne rodzaje informacji. Wyraźne rozróżnienie zapobiega zatrzymaniu rozmowy z powodu niejasnych przesłanek.

Od potrzeby finansowania do wykonalnej propozycji

MZS Group pomaga przedsiębiorcom przełożyć potrzebę finansowania na jasną propozycję. Analizujemy powiązania nieruchomości, firmy, harmonogramu i oczekiwanego finansowania. Gdy jest to odpowiednie, badamy możliwości kapitału prywatnego i przygotowujemy rozmowy z zaangażowanymi stronami.

Czy Państwa plan nieruchomościowy utknął w banku? Warto ustalić przyczynę oraz własne założenia. Pierwsza rozmowa z MZS może pomóc określić, co wymaga wyjaśnienia w pierwszej kolejności i którą drogę finansowania warto przeanalizować.