A bankon kívüli ingatlanfinanszírozás jobb tervvel kezdődik

Ingatlant szeretne vásárolni, egy objektumot feljavítani vagy meglévő hitelt kiváltani. A terv logikusnak tűnik, de a bank nem tesz ajánlatot. Talán a futamidő nem megfelelő, a jövőbeli bevételek még nem kellően igazolhatók, vagy az ügylet nem illeszkedik a finanszírozó preferenciáihoz.

Vállalkozóként csábító lehet rögtön a következő szereplőhöz fordulni. Ennek akkor van értelme, ha világos, milyen problémát kell egy másik finanszírozónak megoldania. E nélkül könnyen ugyanazt a kérelmet nyújtják be újra, ugyanazokkal a nyitott kérdésekkel.

Az elutasítás okából induljon ki

Kérjen konkrét magyarázatot. A hiányos dokumentáció miatti elutasítás más választ igényel, mint az elégtelen visszafizetési képesség. Az ingatlan típusa, a projekt szakasza vagy a határon átnyúló struktúra szintén nehezítheti az értékelést.

A holland KVK szerint a finanszírozók többek között a pénzáramlást, a nyereségességet, a vállalkozót és a rendelkezésre álló biztosítékokat vizsgálják. Egy vonzó épület tehát csak a történet egyik része. A dokumentációnak azt is meg kell mutatnia, hogyan teljesítik a kötelezettségeket a futamidő alatt, és mi történik a lejáratkor.

Vesse össze az elutasítás okát a saját feltételezéseivel. Kellően alátámasztottak a bevételek? Ténylegesen rendelkezésre áll a saját hozzájárulás? Reális a választott futamidő? Csak ezek tisztázása után dönthető el, hogy másik finanszírozó, eltérő struktúra vagy a projekt módosítása a megfelelő következő lépés.

A finanszírozási igény meghaladja a vételárat

Az ingatlan költségvetése a vásárlással kezdődik, de addig kell tartania, amíg az objektum önállóan bevételt termel vagy eladják. A köztes időszak jelentős pénzt igényelhet.

Gondoljon az átvilágításra, az adókra és tranzakciós költségekre, a munkákra, a berendezésre, a biztosításra és a finanszírozási terhekre. Emellett különítsen el tartalékot a bizonytalanságokra. Egy felújítási árajánlat például még nem garantálja, hogy minden szükséges munkát tartalmaz.

Egy elképzelt vásárlás szemlélteti a különbséget. A vételár 600 000 €. A számításban 60 000 € vásárlási és egyéb tranzakciós költséggel, 80 000 € munkálati költséggel és 40 000 € pénztartalékkal számolunk. A teljes pénzigény így 780 000 €. Az összegek feltételezések, nem valamely ország szokásos díjtételei.

Ha a vállalkozó 280 000 € saját forrást biztosít, 500 000 € finanszírozási igény marad. Ha csak a vételárat vizsgáltuk volna, a munkák és a tartalék kimaradtak volna. Éppen ezek döntik el, hogy a projekt a tulajdonátruházás után is folytatható-e.

Mutassa meg, mikor kell és mikor érkezik pénz

A teljes költségvetés megmutatja, mennyi pénz kell. A havi terv azt, hogy mikor. Ez lényeges különbség, ha az ingatlan átmenetileg üres, szakaszosan újítják fel, vagy csak a befejezés után értékesítik.

Dolgozzon ki legalább egy alap- és egy kedvezőtlen forgatókönyvet. Az alapváltozatban a projekt a várt ütemezést követi. A másodikban például később fejeződnek be a munkák, vagy alacsonyabb a bérleti bevétel. Ezután nevezze meg, ki fedezi az átmeneti hiányt, és mekkora mozgástér áll rendelkezésre.

Ebből a megfelelő futamidő is kirajzolódik. A várható eladás vagy refinanszírozás előtt lejáró hitel olyan függést teremt, amelyet előre rendezni kell. Egy esetleges hosszabbítás csak akkor használható kiindulópontként, ha ismertek a feltételei; a várakozás még nem megállapodás.

Milyen alternatívákat érdemes vizsgálni

Az ügylettől függően a magánfinanszírozás is lehetőség lehet. Ilyenkor az értékelést és a feltételeket egyedileg tárgyalják meg. Megfelelő lehet egy társbefektetővel való együttműködés is, ahol a saját tőke és a döntési jogokra vonatkozó megállapodások kapnak szerepet. A saját forrás és a finanszírozás kombinációja szintén vizsgálható.

Ezek az utak eltérő következményekkel járnak. Hitelnél többek között a kamat, a törlesztés, a biztosítékok és a futamidő számítanak. Részesedésnél a nyereségmegosztás, a döntéshozatal és a partner kilépésének feltételei is fontosak. A választás ezért azzal kezdődik, milyen kötelezettségeket és függéseket akar és képes vállalni.

A magánfinanszírozás nem tesz automatikusan megvalósíthatóvá egy elégtelenül alátámasztott projektet. Más módot kínál az ügylet értékelésére és a megállapodások kialakítására. Az ingatlan minősége, a rendelkezésre álló források és a visszafizetés módja továbbra is fontos.

Hasonlítsa össze az ajánlat teljes költségét

A kamat jól látható, de nem mond el mindent. Vizsgálja meg a szerződéskötési, tanácsadási és átvilágítási díjakat, a biztosítékok létrehozásának költségeit, az esetleges törlesztési kötelezettségeket, valamint az előtörlesztés és a hosszabbítás feltételeit is.

Tegyük fel, kizárólag számítási példaként, hogy 500 000 € tizenkét hónapig áll fenn 9%-os egyszerű éves kamattal, közbenső tőketörlesztés nélkül. A kamat 45 000 €. Egy egyszeri 2%-os díj további 10 000 €. Ez együtt 55 000 €, az egyéb költségek előtt. Ez nem az MZS ajánlata, és nem jelzi az aktuális piaci díjakat.

Hat további hónap ugyanilyen kamatfeltételezéssel újabb 22 500 € kamatot jelent. Az esetleges hosszabbítási díjak ebben nincsenek benne. A számítás megmutatja, miért kell a késedelmet is mérlegelni. Minden tényleges ajánlatnál kérjen kimutatást az összegekről és a fizetési időpontokról.

A fedezet és a visszafizetés különböző kérdésekre válaszol

A fedezet megtérülési lehetőséget ad a finanszírozónak, ha a megállapodásokat nem teljesítik. Eközben a projekt várható bevételeinek kell fedezniük a rendes visszafizetést. Ezért a fedezet minőségét, a bevételeket és a végső tőketörlesztést egyaránt meg kell beszélni.

Ingatlannál többek között a tulajdonjog, a meglévő finanszírozás, az értékelés és a biztosítékok ranghelye fontos. A jogi kialakítást az érintett szakértővel ellenőriztesse. Személyes garanciavállalásnál a projekten kívüli lehetséges hatások is figyelmet igényelnek.

A visszafizetés útjának konkrétnak kell lennie. Eladásról, meglévő forrásokról vagy refinanszírozásról van szó? Minek kell ehhez előbb megtörténnie? Melyik fél dönt róla? Mi az alternatíva, ha az eladás később történik, vagy az új finanszírozó kisebb összeget adna?

Mit tartalmazzon a finanszírozási dokumentáció

A jól felépített dokumentáció segíti a finanszírozót a terv értékelésében, Önnek pedig a nyitott kérdések felismerésében. Az elvárások szereplőnként eltérnek; a holland KVK ezért a szükséges dokumentumok előzetes ellenőrzését javasolja. Ingatlannál hasznos kiindulópont:

• A cél, az igényelt összeg és a kívánt futamidő rövid leírása.
• Információ a vállalkozóról, az érintett szervezetekről és a tulajdonviszonyokról.
• Az ingatlan, a tervezett használat és az esetleges bérleti szerződések adatai.
• Teljes beruházási költségvetés, valamint a bevételek és kiadások ütemterve.
• A saját források, a meglévő tartozások és az elérhető biztosítékok áttekintése.
• A visszafizetés módja, a fő kockázatok és egy kedvezőtlen forgatókönyv.

A feltételezéseknél jelölje meg az alapjukat. Egy konkrét árajánlat, egy érvényes bérleti szerződés és egy saját várakozás eltérő információtípus. A különbség láthatóvá tétele megelőzi, hogy a beszélgetés bizonytalan kiindulópontokon akadjon el.

A finanszírozási igénytől a megvalósítható ajánlatig

Az MZS Group segít a vállalkozóknak világos javaslattá formálni finanszírozási igényüket. Megvizsgáljuk az ingatlan, a vállalkozás, az ütemezés és a kívánt finanszírozás összhangját. Ahol indokolt, feltárjuk a magántőke lehetőségeit és előkészítjük az érintett felekkel folytatott tárgyalásokat.

Ingatlanterve elakadt a banknál? Tárja fel ennek okát és a saját feltételezéseit. Egy első beszélgetés az MZS csapatával segíthet meghatározni, mely részeket kell előbb tisztázni, és mely finanszírozási utat érdemes vizsgálni.