Kiinteistön rahoittaminen pankin ulkopuolelta alkaa paremmin perustellusta suunnitelmasta

Haluatte ostaa kiinteistön, parantaa kohdetta tai korvata nykyisen lainan uudella. Suunnitelma vaikuttaa järkevältä, mutta pankki ei anna tarjousta. Laina-aika ei ehkä sovi tilanteeseen, tulevista tuloista ei vielä ole riittävää näyttöä tai kauppa ei vastaa rahoittajan painotuksia.

Yrittäjän on houkuttelevaa ottaa heti yhteyttä seuraavaan toimijaan. Se voi olla järkevää, kun on selvää, mikä ongelma toisen rahoittajan pitäisi ratkaista. Ilman tätä analyysiä sama hakemus esitetään helposti uudelleen samoine avoimine kysymyksineen.

Aloittakaa kielteisen päätöksen syystä

Pyytäkää konkreettinen perustelu. Puutteellisen aineiston vuoksi hylätty hakemus edellyttää erilaista vastausta kuin riittämättömän takaisinmaksukyvyn vuoksi hylätty hakemus. Myös kiinteistötyyppi, hankkeen vaihe tai valtioiden rajat ylittävä rakenne voi vaikeuttaa arviointia.

Alankomaiden KVK kertoo, että rahoittajat tarkastelevat muun muassa kassavirtaa, kannattavuutta, yrittäjää ja käytettävissä olevia vakuuksia. Houkutteleva kiinteistö on siis vain yksi osa kokonaisuutta. Aineiston on osoitettava myös, miten velvoitteet hoidetaan laina-aikana ja mitä eräpäivänä tapahtuu.

Verratkaa kielteisen päätöksen syytä omiin lähtöoletuksiinne. Onko tulot perusteltu riittävästi? Onko oma rahoitusosuus todella käytettävissä? Onko valittu laina-aika realistinen? Vasta näiden selvittyä voitte arvioida, onko paras seuraava askel toinen rahoittaja, toinen rakenne vai hankkeen muuttaminen.

Rahoitustarve on kauppahintaa suurempi

Kiinteistöbudjetti alkaa ostosta, mutta sen on ulotuttava siihen hetkeen, jolloin kohde tuottaa itsenäisesti tuloja tai myydään. Välissä oleva ajanjakso voi vaatia paljon rahaa.

Huomioikaa selvityskulut, verot ja kaupankäyntikulut, työt, kalustus, vakuutukset ja rahoituskulut. Varatkaa lisäksi liikkumavaraa epävarmuuksiin. Esimerkiksi remonttitarjous ei vielä takaa, että kaikki tarvittavat työt sisältyvät siihen.

Kuvitteellinen kauppa havainnollistaa eroa. Kauppahinta on 600 000 €. Tässä laskuesimerkissä oletamme osto- ja muiksi kaupankäyntikuluiksi 60 000 €, töiden kustannuksiksi 80 000 € ja kassapuskuriksi 40 000 €. Kokonaisrahantarve on silloin 780 000 €. Käytetyt kulusummat ovat oletuksia, eivät jonkin tietyn maan tavanomaisia hintoja tai maksutasoja.

Jos yrittäjä sijoittaa itse 280 000 €, rahoitustarvetta jää 500 000 €. Jos tarkasteltaisiin vain kauppahintaa, työt ja puskuri jäisivät huomioimatta. Juuri nämä erät ratkaisevat, voiko hanke jatkua myös omistuksen siirryttyä.

Osoittakaa, milloin rahaa tarvitaan ja saadaan

Kokonaisbudjetti kertoo, kuinka paljon rahaa tarvitaan. Kuukausittainen suunnitelma osoittaa, milloin sitä tarvitaan. Ero on olennainen, jos kohde on väliaikaisesti tyhjillään, remontoidaan vaiheittain tai myydään vasta valmistumisen jälkeen.

Laatikaa vähintään perusskenaario ja heikomman kehityksen skenaario. Perusskenaariossa hanke etenee odotetussa aikataulussa. Toisessa skenaariossa työt valmistuvat esimerkiksi myöhemmin tai vuokratulot jäävät pienemmiksi. Määritelkää sen jälkeen, kuka kattaa väliaikaisen vajauksen ja kuinka paljon varoja siihen on käytettävissä.

Näin selviää myös, millainen laina-aika sopii hankkeeseen. Ennen odotettua myyntiä tai jälleenrahoitusta erääntyvä laina luo riippuvuuden, johon on löydettävä ratkaisu etukäteen. Mahdollinen jatkoaika on käyttökelpoinen lähtöoletus vasta, kun sen ehdot ovat selvät; odotus ei vielä ole sopimus.

Mitä vaihtoehtoja kannattaa selvittää

Kaupasta riippuen yksityinen rahoitus voi olla yksi mahdollisuus. Tällöin arvioinnista ja ehdoista keskustellaan tapauskohtaisesti. Myös yhteistyö toisen sijoittajan kanssa voi sopia tilanteeseen; siinä keskeisiä ovat oma pääoma ja määräysvaltaa koskevat sopimukset. Lisäksi voidaan selvittää omien varojen ja rahoituksen yhdistelmää.

Näillä vaihtoehdoilla on erilaisia seurauksia. Lainassa kyse on muun muassa korosta, lyhennyksistä, vakuuksista ja laina-ajasta. Omistusosuudessa merkitystä on myös voitonjaolla, päätöksenteolla ja ehdoilla, joilla kumppani voi myöhemmin irtautua. Siksi valinta alkaa kysymyksestä, millaisiin velvoitteisiin ja riippuvuuksiin haluatte ja voitte sitoutua.

Yksityinen rahoitus ei itsestään tee puutteellisesti perustellusta hankkeesta toteuttamiskelpoista. Se tarjoaa toisen tavan arvioida järjestelyä ja sopia ehdoista. Kiinteistön laatu, käytettävissä olevat varat ja takaisinmaksutapa ovat edelleen tärkeitä.

Verratkaa tarjouksen kokonaiskuluja

Korko näkyy selvästi, mutta ei kerro koko tarinaa. Selvittäkää myös järjestelypalkkiot, neuvonta- ja selvityskulut, vakuuksien perustamisen kulut, mahdolliset lyhennysvelvoitteet sekä ennenaikaisen takaisinmaksun tai jatkoajan ehdot.

Oletetaan pelkästään laskuesimerkkinä, että 500 000 € on lainassa kahdentoista kuukauden ajan 9 %:n yksinkertaisella vuosikorolla ilman välilyhennyksiä. Korkoa kertyy silloin 45 000 €. Kertaluonteinen 2 %:n palkkio lisää kustannuksia 10 000 €. Yhteensä tämä on 55 000 € ennen muita kuluja. Kyseessä ei ole MZS:n tarjous eikä osoitus tämänhetkisistä markkinahinnoista.

Jos laina-aika pitenee kuudella kuukaudella, samalla korko-oletuksella korkoa kertyy lisää 22 500 €. Mahdolliset jatkoaikapalkkiot eivät sisälly summaan. Tällainen laskelma osoittaa, miksi viivästys on otettava arvioinnissa huomioon. Pyytäkää jokaisesta todellisesta tarjouksesta erittely sekä summista että maksuajankohdista.

Vakuus ja takaisinmaksu vastaavat eri kysymyksiin

Vakuus antaa rahoittajalle mahdollisuuden saada saatavansa perityksi, jos sopimuksia ei noudateta. Hankkeen odotettujen tuottojen pitää kuitenkin riittää normaaliin takaisinmaksuun. Keskustelkaa siksi sekä vakuuden laadusta että tuloista ja lopullisesta lainan takaisinmaksusta.

Kiinteistöissä merkitystä on muun muassa omistuksella, nykyisillä rahoituksilla, arvonmäärityksellä ja vakuuksien etusijajärjestyksellä. Antakaa asianomaisen asiantuntijan arvioida oikeudellinen toteutus. Henkilökohtaisessa takauksessa on huomioitava myös mahdolliset vaikutukset hankkeen ulkopuolella.

Takaisinmaksutavan on oltava konkreettinen. Perustuuko se myyntiin, käytettävissä oleviin varoihin vai jälleenrahoitukseen? Mitä on ensin tapahduttava? Kuka asiasta päättää? Entä mikä on vaihtoehto, jos myynti viivästyy tai uusi rahoittaja haluaa myöntää pienemmän summan?

Mitä rahoitusaineistoon kuuluu

Hyvin koottu aineisto auttaa rahoittajaa arvioimaan suunnitelmaanne ja teitä itseänne tunnistamaan avoimet asiat. Vaatimukset vaihtelevat toimijoittain; Alankomaiden KVK suosittelee siksi selvittämään tarvittavat asiakirjat etukäteen. Kiinteistöä koskevassa kysymyksessä seuraava on hyödyllinen lähtökohta:

• Lyhyt kuvaus tavoitteesta, haetusta summasta ja toivotusta laina-ajasta.
• Tiedot yrittäjästä, mukana olevista yhteisöistä ja omistussuhteista.
• Tiedot kohteesta, suunnitellusta käytöstä ja mahdollisista vuokrasopimuksista.
• Kattava investointibudjetti sekä tulojen ja menojen aikataulu.
• Yhteenveto omista varoista, nykyisistä veloista ja käytettävissä olevista vakuuksista.
• Takaisinmaksutapa, tärkeimmät riskit ja heikomman kehityksen skenaario.

Ilmoittakaa, mihin oletukset perustuvat. Konkreettinen tarjous, voimassa oleva vuokrasopimus ja oma odotus ovat erilaisia tietoja. Tekemällä eron näkyväksi estätte keskustelua pysähtymästä epäselviin lähtöoletuksiin.

Rahoitustarpeesta toteuttamiskelpoiseksi ehdotukseksi

MZS Group auttaa yrittäjiä muotoilemaan rahoitustarpeensa selkeäksi ehdotukseksi. Tarkastelemme, miten kiinteistö, yritys, aikataulu ja toivottu rahoitus sopivat yhteen. Selvitämme tarvittaessa yksityisen pääoman mahdollisuuksia ja valmistelemme keskusteluja asianomaisten osapuolten kanssa.

Onko teillä kiinteistösuunnitelma, joka ei etene pankissa? Selvittäkää sen syy ja omat lähtöoletuksenne. Ensimmäinen keskustelu MZS:n kanssa voi auttaa määrittämään, mitkä asiat vaativat ensin selvennystä ja mitä rahoitusvaihtoehtoa kannattaa tutkia.