Vastgoedfinanciering buiten de bank begint met een beter onderbouwd plan

U wilt vastgoed kopen, een object verbeteren of een bestaande lening vervangen. Het plan lijkt logisch, maar de bank komt niet tot een voorstel. Misschien sluit de looptijd niet aan, zijn de toekomstige inkomsten nog onvoldoende aantoonbaar of past de transactie niet binnen de voorkeuren van de financier.

Voor een ondernemer is het verleidelijk direct bij de volgende partij aan te kloppen. Dat kan zinvol zijn zodra duidelijk is welk probleem een andere financier moet oplossen. Zonder die analyse wordt dezelfde aanvraag gemakkelijk opnieuw ingediend, met dezelfde openstaande vragen.

Begin bij de reden van de afwijzing

Vraag om een concrete toelichting. Een afwijzing vanwege een onvolledig dossier vraagt om een andere reactie dan een afwijzing vanwege onvoldoende terugbetalingscapaciteit. Ook het type vastgoed, de fase van een project of een grensoverschrijdende structuur kan de beoordeling ingewikkelder maken.

KVK beschrijft dat financiers onder meer kijken naar kasstroom, winstgevendheid, de ondernemer en beschikbare zekerheden. Een aantrekkelijk pand is dus één onderdeel van het verhaal. Het dossier moet ook laten zien hoe de verplichtingen gedurende de looptijd worden betaald en wat er op de einddatum gebeurt.

Leg de reden van afwijzing naast uw eigen uitgangspunten. Zijn de inkomsten voldoende onderbouwd? Is de eigen inbreng daadwerkelijk beschikbaar? Is de gekozen looptijd realistisch? Pas wanneer dat duidelijk is, kunt u bepalen of een andere financier, een andere structuur of een aanpassing van het project het beste vervolg is.

De financieringsbehoefte is groter dan de koopsom

Een vastgoedbegroting begint bij de aankoop, maar moet doorlopen tot het moment waarop het object zelfstandig inkomsten genereert of wordt verkocht. De periode ertussen kan veel geld vragen.

Denk aan onderzoekskosten, belastingen en transactiekosten, werkzaamheden, inrichting, verzekeringen en financieringslasten. Reserveer daarnaast ruimte voor onzekerheden. Een offerte voor een verbouwing is bijvoorbeeld nog geen garantie dat alle noodzakelijke werkzaamheden zijn meegenomen.

Een denkbeeldige aankoop maakt het verschil zichtbaar. De koopsom is €600.000. Voor dit rekenvoorbeeld nemen we €60.000 aan voor aankoop- en overige transactiekosten, €80.000 voor werkzaamheden en €40.000 voor een kasbuffer. De totale geldbehoefte bedraagt dan €780.000. De gekozen kostenbedragen zijn aannames en geen gebruikelijke tarieven voor een bepaald land.

Brengt de ondernemer €280.000 zelf in, dan resteert €500.000 financieringsbehoefte. Wanneer alleen naar de koopsom was gekeken, zouden de werkzaamheden en buffer buiten beeld zijn gebleven. Juist die posten bepalen of het project ook na overdracht kan doorgaan.

Laat zien wanneer geld nodig is en binnenkomt

Een totaalbegroting vertelt hoeveel geld nodig is. Een maandplanning laat zien wanneer het nodig is. Dat onderscheid is essentieel als een object tijdelijk leegstaat, in fasen wordt verbouwd of pas na afronding wordt verkocht.

Werk minstens een basisscenario en een tegenvallend scenario uit. In het basisscenario volgt het project de verwachte planning. In het tweede scenario worden bijvoorbeeld de werkzaamheden later afgerond of komen de huurinkomsten lager uit. Benoem vervolgens wie het tijdelijke tekort opvangt en hoeveel ruimte daarvoor beschikbaar is.

Daarmee wordt ook duidelijk welke looptijd bij het project past. Een lening die vóór het verwachte moment van verkoop of herfinanciering afloopt, creëert een afhankelijkheid die vooraf moet worden opgelost. Een mogelijke verlenging is pas een bruikbaar uitgangspunt als de voorwaarden daarvan duidelijk zijn; een verwachting is nog geen afspraak.

Welke alternatieven verdienen onderzoek

Afhankelijk van de transactie kan private financiering een mogelijkheid zijn. De beoordeling en voorwaarden worden dan per dossier besproken. Daarnaast kan een samenwerking met een mede-investeerder passen, waarbij eigen vermogen en afspraken over zeggenschap een rol spelen. Ook een combinatie van eigen middelen en financiering kan worden onderzocht.

Deze routes hebben verschillende gevolgen. Bij een lening gaat het onder meer om rente, aflossing, zekerheden en looptijd. Bij een deelneming spelen ook winstverdeling, besluitvorming en de voorwaarden waaronder een partner weer kan uitstappen. De keuze begint daarom bij de vraag welke verplichtingen en afhankelijkheden u wilt en kunt aangaan.

Private financiering maakt een onvoldoende onderbouwd project niet vanzelf haalbaar. Het biedt een andere manier om de transactie te beoordelen en afspraken vorm te geven. De kwaliteit van het vastgoed, de beschikbare middelen en de terugbetalingsroute blijven belangrijk.

Vergelijk de totale kosten van het voorstel

De rente is zichtbaar, maar vertelt niet het hele verhaal. Onderzoek ook afsluitkosten, advies- en onderzoekskosten, kosten voor het vestigen van zekerheden, eventuele aflossingsverplichtingen en de voorwaarden bij vervroegde aflossing of verlenging.

Stel, uitsluitend als rekenvoorbeeld, dat €500.000 twaalf maanden uitstaat tegen 9% eenvoudige jaarrente, zonder tussentijdse aflossing. De rente is dan €45.000. Een eenmalige vergoeding van 2% voegt €10.000 toe. Samen is dat €55.000, vóór overige kosten. Dit is geen voorstel van MZS en geen indicatie van actuele markttarieven.

Bij zes maanden extra looptijd komt onder dezelfde renteaanname €22.500 rente erbij. Eventuele verlengingskosten zijn daarin niet opgenomen. Zo’n berekening laat zien waarom vertraging onderdeel van de afweging moet zijn. Vraag bij ieder werkelijk voorstel om een overzicht van de bedragen én de betaalmomenten.

Onderpand en terugbetaling beantwoorden verschillende vragen

Onderpand geeft een financier een verhaalsmogelijkheid wanneer afspraken niet worden nagekomen. De verwachte opbrengst van het project moet ondertussen de normale terugbetaling kunnen dragen. Bespreek daarom zowel de kwaliteit van het onderpand als de inkomsten en de uiteindelijke aflossing.

Voor vastgoed zijn onder meer de eigendom, bestaande financieringen, waardering en rangorde van zekerheden relevant. Laat de juridische uitwerking beoordelen door de betrokken specialist. Bij een persoonlijke garantie verdient ook de mogelijke impact buiten het project aandacht.

De aflossingsroute moet concreet zijn. Gaat het om verkoop, beschikbare middelen of herfinanciering? Wat moet daarvoor eerst gebeuren? Welke partij beslist daarover? En wat is het alternatief als verkoop later plaatsvindt of een nieuwe financier een lager bedrag wil verstrekken?

Wat hoort in een financieringsdossier

Een goed opgebouwd dossier helpt de financier uw plan te beoordelen en helpt u zelf om openstaande punten te herkennen. De vereisten verschillen per partij; KVK adviseert daarom vooraf na te gaan welke documenten nodig zijn. Voor een vastgoedvraagstuk is dit een bruikbaar vertrekpunt:

• Een beknopte omschrijving van het doel, het gevraagde bedrag en de gewenste looptijd.
• Informatie over de ondernemer, betrokken entiteiten en eigendomsverhoudingen.
• Gegevens over het object, het beoogde gebruik en eventuele huurcontracten.
• Een volledige investeringsbegroting en een planning van inkomsten en uitgaven.
• Een overzicht van eigen middelen, bestaande schulden en beschikbare zekerheden.
• De aflossingsroute, de belangrijkste risico’s en een tegenvallend scenario.

Vermeld bij aannames waarop ze zijn gebaseerd. Een concrete offerte, een bestaand huurcontract en een eigen verwachting zijn verschillende soorten informatie. Door dat onderscheid zichtbaar te maken, voorkomt u dat een gesprek vastloopt op onduidelijke uitgangspunten.

Van financieringsvraag naar uitvoerbaar voorstel

MZS Group helpt ondernemers hun financieringsbehoefte te vertalen naar een helder voorstel. Daarbij bekijken we hoe het vastgoed, de onderneming, de planning en de gewenste financiering op elkaar aansluiten. Waar passend verkennen we mogelijkheden binnen private capital en bereiden we gesprekken met betrokken partijen voor.

Heeft u een vastgoedplan dat bij de bank niet verder komt? Breng de reden daarvan en uw uitgangspunten in kaart. Een eerste gesprek met MZS kan helpen bepalen welke onderdelen eerst verduidelijking vragen en welke financieringsroute onderzoek verdient.