İspanya’da gayrimenkul satın almak bir işletme planıyla başlar

Cazip bir manzara ve olumlu geçen bir yerinde inceleme değerlidir, ancak yatırımın bütün resmini göstermez. Bir konut kişisel tercihlerinize mükemmel uyarken düşündüğünüz kiralama modeline uyum sağlamakta zorlanabilir. Buna karşılık daha az dikkat çeken bir taşınmaz, belirli bir hedef kitleye ve yönetilebilir bir işletme modeline uygun olabilir.

Bu nedenle girişimciler ve yatırımcılar, satın alma sonrasındaki dönemi en baştan düşünmelidir. Gayrimenkulü kim kullanacak? Kim yönetecek? Hangi gelirler makul, önce hangi işlerin yapılması gerekiyor? Bu yanıtlar satın alma kararının parçası olmalıdır.

Önce gayrimenkulün amacını belirleyin

Kişisel kullanım, uzun süreli kiralama, turistik kiralama ve geliştirme farklı başlangıç noktalarıdır. Farklı analizler gerektirir ve farklı kurallara tabi olabilirler. Bu nedenle önce ana amacı seçin, ardından varsa ikincil isteklerinizi belirtin.

Konutu kendiniz de kullanmak istiyorsanız bu, kiralama için müsaitliği etkiler. Yüksek kira talebi beklediğiniz haftalarda kişisel kullanım, işletmeyi bu dönemlerin dışındaki kullanımdan farklı etkiler. Bu tercihi takvimde önceden belirleyin ve satın alımı gerçekten elde edilebilecek gelirler üzerinden değerlendirin.

Geliştirme veya yenilemede ayrıca hangi işlerin uygulanabilir ve izin verilen işler olduğu, ne kadar süreceği ve teslimata kadar hangi kaynakların gerekli kalacağı önemlidir. Cazip bir nihai görüntü, geriye doğru gerçekçi bir uygulama sürecine dönüştürülmelidir.

Konumu gelecekteki kullanıcı açısından araştırın

“İspanya”, bir gayrimenkul kararını gerekçelendirmek için fazla geniş bir tanımdır. Belirli taşınmazın hedef kitlesi, ulaşılabilirliği, olanakları ve çevresi analizinizi belirler. Kentsel bir çevredeki daire ile ulaşımın otomobile bağlı olduğu müstakil bir konut farklı varsayımlar gerektirir.

Kimin, neden burada kalmak isteyeceğini araştırın. Günlük olanaklara ihtiyaç duyan sürekli sakinler mi, geçici kullanıcılar mı, tatilciler mi? Ardından gerçekten bu kullanıma uygun benzer taşınmazlara bakın. İstenen satış fiyatı veya ilanda belirtilen gecelik ücret, tek başına gerçekleşmiş gelirin kanıtı değildir.

Yerel taraflardan varsayımları açıklamalarını isteyin. Hangi dönemler daha yoğun veya sakin? Kullanıcılar hangi olanakları bekliyor? Binanın veya çevrenin hangi kısıtları var? Böylece yerel pazar bilgisi genel bir güvence sözü olmaktan çıkar, bütçenin parçasına dönüşür.

Mülkiyeti, kullanımı ve teknik durumu kontrol edin

Yükümlülük üstlenmeden önce hukuki ve teknik değerlendirmeye önem verilmelidir. İspanya'daki Colegio de Registradores, nota simple belgesinin kayıtlı malik, taşınmazın tanımı ve kayıtlı yükler gibi konularda bilgi verdiğini açıklar. Bu belge bilgilendirme niteliğindedir ve diğer belgelerle birlikte değerlendirilmelidir.

Yerel bir uzmana fiili durumun ilgili belgelerle uyuşup uyuşmadığını ve amaçlanan kullanımın mümkün olup olmadığını inceletin. Mevcut kira veya kullanım anlaşmalarını, varsa kat malikleri topluluğuna borçları, tadilatları ve sonuçlanmamış süreçleri bu değerlendirmeye dahil edin.

Teknik incelemenin amacı farklıdır. Binanın ve tesisatların durumu, gerekli işler ve gelecekteki bakım giderleri ele alınır. Somut bulgular ve öncelik değerlendirmesi isteyin. Ancak satın almadan sonra ortaya çıkan bir kusur hem bütçeyi hem işletmenin başlama tarihini etkileyebilir.

Turistik kiralamanın mümkün olduğunu varsaymayın

Kiralama planınızın bir parçasıysa hangi kiralama biçiminin mümkün olduğu ve hangi gerekliliklerin geçerli olduğu önceden açıklığa kavuşmalıdır. Bunu adres, planlanan faaliyet ve güncel durum özelinde kontrol edin. Bir ilanda konutun “kiralamaya uygun” olarak tanımlanması bu kontrolün yerini tutmaz.

Bölgesel bir örnek olarak Generalitat Valenciana, turistik kiralamaya başlarken uygun prosedürün izlenmesini ve diğer şartların yanı sıra kullanımın imar planına uygunluğuna ilişkin olumlu bir belediye görüşü veya eşdeğer belge alınmasını ister. Resmî bilgiler başka gerekli izin ve koşullardan da söz eder. Bu örnek doğrudan Ibiza, Mallorca, Madrid veya diğer bölgelere uygulanamaz.

Mülkiyet devrinin mevcut kayıtlar veya izinler açısından ne anlama geldiğini ve kat malikleri topluluğunun rolünü de değerlendirtin. Satın alma kararınız açısından önemli olan, devirden sonra gerçekte ne yapmanıza izin verildiğidir. Bu nedenle güncel hukuki ve vergisel uygulamayı ilgili taşınmaz özelinde kontrol ettirin.

Yatırımın tamamını hesaplayın

Satın alma bedeli, gereken sermayenin yalnızca bir bölümüdür. Satın alma giderleri, varsa vergiler, danışmanlık, işler, donatım ve gelir elde edilmeden önceki dönem için de bütçe hazırlayın. Belirsizlikler için ayrı bir rezerv ayırın.

Ardından işletme hesabını hem yıllık hem aylık yapın. Yönetim, bakım, sigorta, elektrik ve su gibi hizmetler, yerel yükümlülükler, varsa kat malikleri topluluğu aidatları ve kiralama modelinizin gerektirdiği hizmetleri dahil edin. Tam olarak hangi sonucu karşılaştırdığınızın açık kalması için finansman ve vergileri ayrı değerlendirin.

Sonuçta soru, ilgili giderlerden sonra ne kadar para kaldığı ve bu paranın ne zaman geldiğidir. Yıllık toplamın pozitif olması, bazı aylarda ek kaynağa ihtiyaç duyulmasını engellemez. Özellikle uzakta yaşayan bir malik için bu dönemleri görmek önemlidir.

Bir hesaplama örneği varsayımları görünür kılar

Varsayılan bütün satın alma giderleri, işler ve donatımla birlikte bir taşınmazın 500.000 € gerektirdiğini düşünelim. Kurgusal bir yılda tahsil edilen kira 40.000 €, işletme giderleri ise 16.000 € olsun. Finansman, vergiler ve varsa büyük yenileme yatırımlarından önce 24.000 € kalır.

Bu tutarın toplam yatırıma oranı %4,8'dir. Bu, basitleştirilmiş bir işletme oranıdır; öz sermayenin net getirisi değildir. Rakamlar yalnızca hesabı açıklamak için seçilmiştir ve herhangi bir taşınmaz veya bölge için tahmin oluşturmaz.

Olumsuz senaryoda kira 32.000 €'ya düşer ve basitlik adına giderlerin aynı kaldığı varsayılırsa geriye 16.000 €, yani toplam yatırımın %3,2'si kalır. Gerçekte maliyetler de değişebilir. Bu nedenle hangi giderlerin sabit, hangilerinin değişken olduğunu ve boş kalma veya onarım durumunda hangi ek giderlerin doğabileceğini belirleyin.

İşletme başlamadan yönetimi organize edin

Bir malik her pratik sorunu kendisi çözmek zorunda değildir, ancak kimin neden sorumlu olduğunu bilmelidir. Taşınmaza erişim, kontroller, bakım, temizlik, kullanıcılarla iletişim ve olayların takibini düşünün.

Yöneticinin yetkileri hakkında anlaşın. Hangi tutara kadar işler görüş alınmadan yapılabilir? Ne zaman önceden onay gerekir? Teklifler ve faturalar nasıl kontrol edilir? Kullanım, gelirler, ödemeler ve bekleyen işler hakkında hangi bilgileri düzenli olarak alacaksınız?

İyi bir yönetim planı, arıza veya hasar durumunda ne olacağını da açıklar. Böyle bir düzenlemenin değeri çoğu zaman siz orada değilken ortaya çıkar. Bu nedenle yerel ortakları seçerken ulaşılabilirliği, belgelendirmeyi ve bilgi aktarımını dikkate alın.

Satın alma kararından önce yedi soru

• Planım hangi kullanıma dayanıyor ve bu kullanımın mümkün olduğu kanıtlanabiliyor mu?
• Bu taşınmaza hangi hedef kitle uygun ve gelirler neye dayandırılıyor?
• Hukuki ve teknik kontroller hangi sonuçları verdi?
• İşletme fiilen başlayana kadar ne kadar sermaye gerekiyor?
• Daha düşük gelir veya gecikme nakit durumumu nasıl etkiler?
• Yerel yönetimi kim sağlayacak, bilgi ve kontrolü nasıl koruyacağım?
• İleride satmak veya kullanım biçimini değiştirmek istersem hangi seçeneklerim kalır?

MZS Group gayrimenkule satın alma, işletme ve finansman arasındaki ilişki üzerinden yaklaşır. MZS Estates ve danışmanlık faaliyetlerimiz aracılığıyla, yerel uygulamayı ve ilgili uzmanları dikkate alarak taşınmazın girişimcinin veya yatırımcının hedeflerine nasıl uyduğunu inceleriz.

İspanya'da gayrimenkul satın almayı veya mevcut işletme modelini iyileştirmeyi mi düşünüyorsunuz? Varsayımlarınızı MZS Group ile görüşün. İlk görüşme, bir sonraki karardan önce yanıtlanması gereken soruları düzenlemeye yardımcı olur.