Kiinteistön ostaminen Espanjasta alkaa käyttöä ja tuottoja koskevasta suunnitelmasta

Houkutteleva näkymä ja onnistunut näyttö ovat arvokkaita, mutta eivät vielä anna täydellistä kuvaa sijoituksesta. Asunto voi sopia erinomaisesti henkilökohtaisiin mieltymyksiinne ja samalla huonosti suunnittelemaanne vuokrausmalliin. Toisaalta vaatimattomampi kohde voi sopia hyvin selkeälle kohderyhmälle ja hallittavaan vuokraustoimintaan.

Siksi yrittäjien ja sijoittajien on syytä huomioida oston jälkeinen aika alusta lähtien. Kuka kiinteistöä käyttää? Kuka sitä hallinnoi? Millaisia tuloja voidaan perustellusti odottaa, ja mitä töitä on tehtävä ensin? Vastaukset kuuluvat ostopäätöksen perusteisiin.

Määritelkää ensin kiinteistön tarkoitus

Oma käyttö, pitkäaikainen vuokraus, matkailuvuokraus ja kehittäminen ovat erilaisia lähtökohtia. Ne edellyttävät erilaisia analyysejä, ja niitä voivat koskea eri säännöt. Valitkaa siksi ensin päätarkoitus ja nimetkää mahdolliset muut toiveet.

Jos haluatte käyttää asuntoa myös itse, se vaikuttaa vuokrattavissa olevaan aikaan. Oma käyttö viikkoina, jolloin odotatte suurta vuokrakysyntää, vaikuttaa talouteen eri tavalla kuin käyttö näiden ajanjaksojen ulkopuolella. Kirjatkaa valinta etukäteen aikatauluun ja arvioikaa ostoa niiden tuottojen perusteella, jotka voivat todella olla saatavissa.

Kehittämisessä tai remontoinnissa on lisäksi selvitettävä, mitkä työt ovat toteutettavissa ja sallittuja, kuinka kauan ne kestävät ja mitä varoja tarvitaan valmistumiseen asti. Houkutteleva lopputulos on muutettava realistiseksi etenemissuunnitelmaksi.

Tutkikaa sijaintia tulevan käyttäjän näkökulmasta

”Espanja” on liian laaja käsite kiinteistöpäätöksen perustaksi. Analyysin ratkaisevat kyseisen kohteen kohderyhmä, saavutettavuus, palvelut ja ympäristö. Kaupunkiasunto vaatii erilaiset lähtöoletukset kuin erillistalo, jonka käyttö edellyttää autoilua.

Selvittäkää, kuka haluaisi asua tai majoittua kohteessa ja miksi. Onko kyse päivittäisiä palveluja tarvitsevista asukkaista, tilapäisistä käyttäjistä vai lomailijoista? Tarkastelkaa sen jälkeen vertailukohteita, jotka todella sopivat tähän käyttöön. Pyyntihinta tai mainostettu yöhinta ei sellaisenaan todista toteutunutta tuottoa.

Pyytäkää paikallisia toimijoita perustelemaan oletukset. Mitkä ajanjaksot ovat vilkkaampia tai hiljaisempia? Mitä palveluja käyttäjät odottavat? Millaisia rajoituksia rakennukseen tai ympäristöön liittyy? Näin paikallinen markkinatuntemus tulee osaksi budjettia yleisen vakuuttelun sijaan.

Tarkistakaa omistus, käyttö ja tekninen kunto

Oikeudellinen ja tekninen arviointi on tehtävä ennen velvoitteisiin sitoutumista. Espanjan Colegio de Registradores kertoo, että nota simple antaa tietoja muun muassa rekisteröidystä omistajasta, kohteen kuvauksesta ja rekisteröidyistä rasitteista. Asiakirja on luonteeltaan tiedottava, ja sitä on arvioitava yhdessä muiden asiakirjojen kanssa.

Antakaa paikallisen asiantuntijan selvittää, vastaako tosiasiallinen tilanne asiaankuuluvia asiakirjoja ja onko suunniteltu käyttö mahdollista. Sisällyttäkää arviointiin nykyiset vuokra- tai käyttösopimukset, mahdolliset velat omistajayhteisölle, muutostyöt ja keskeneräiset menettelyt.

Teknisellä tarkastuksella on toinen tarkoitus. Siinä arvioidaan rakennuksen ja teknisten järjestelmien kuntoa, tarvittavia töitä ja tulevia kunnossapitomenoja. Pyytäkää konkreettiset havainnot ja arvio työn tärkeysjärjestyksestä. Vasta kaupan jälkeen paljastuva puute voi vaikuttaa sekä budjettiin että toiminnan aloittamiseen.

Älkää olettako matkailuvuokrauksen olevan mahdollista

Jos vuokraus kuuluu suunnitelmaanne, on etukäteen selvitettävä, millainen vuokraus on mahdollista ja mitä vaatimuksia siihen liittyy. Tarkistakaa asia osoitteen, aiotun toiminnan ja ajankohtaisen tilanteen perusteella. Ilmoitus, jossa asuntoa kuvataan ”vuokraukseen sopivaksi”, ei korvaa tätä selvitystä.

Alueellisena esimerkkinä Generalitat Valenciana edellyttää matkailuvuokrauksen aloittamisessa asianmukaista menettelyä ja muun muassa kunnan myönteistä arviota käytön kaavoituksellisesta yhteensopivuudesta tai vastaavaa asiakirjaa. Virallisissa tiedoissa mainitaan myös muita vaadittavia lupia ja ehtoja. Tätä esimerkkiä ei voi sellaisenaan soveltaa Ibizaan, Mallorcaan, Madridiin tai muihin alueisiin.

Selvittäkää myös, mitä omistuksen siirtyminen merkitsee nykyisille rekisteröinneille tai luville ja mikä rooli omistajayhteisöllä on. Ostopäätöksen kannalta ratkaisevaa on, mitä voitte todella tehdä omistuksen siirryttyä. Tarkistuttakaa siksi ajantasaiset oikeudelliset ja verotukselliset vaikutukset kyseisen kohteen osalta.

Laskekaa koko investointi

Kauppahinta on vain osa tarvittavasta pääomasta. Laatikaa lisäksi budjetti ostokuluista, mahdollisista veroista, neuvonnasta, töistä, kalustuksesta ja ajanjaksosta ennen tulojen kertymistä. Varatkaa erillinen puskuri epävarmuuksiin.

Laskekaa tämän jälkeen toiminnan talous sekä vuositasolla että kuukausittain. Sisällyttäkää kuluihin hallinnointi, kunnossapito, vakuutukset, käyttöhyödykkeet, paikalliset maksut, mahdolliset omistajayhteisön maksut ja vuokrausmalliin kuuluvat palvelut. Arvioikaa rahoitus ja verot erikseen, jotta on selvää, mitä tulosta vertaatte.

Lopulta kysymys on siitä, kuinka paljon rahaa jää käytettäväksi asianomaisten menojen jälkeen ja milloin raha saadaan. Positiiviseen vuositulokseen voi sisältyä kuukausia, jolloin tarvitaan lisävaroja. Etenkin etäällä olevalle omistajalle on tärkeää ymmärtää nämä ajanjaksot.

Laskuesimerkki tekee oletukset näkyviksi

Oletetaan, että kohde vaatii kaikki oletetut ostokulut, työt ja kalustuksen mukaan lukien 500 000 €. Kuvitteellisena vuonna saatu vuokra on 40 000 € ja toiminnan menot 16 000 €. Jäljelle jää silloin 24 000 € ennen rahoitusta, veroja ja mahdollisia suuria korvausinvestointeja.

Tämän summan suhde kokonaisinvestointiin on 4,8 %. Kyseessä on yksinkertaistettu toiminnan tuottosuhde, ei oman pääoman nettotuotto. Luvut on valittu ainoastaan laskelman havainnollistamiseksi, eivätkä ne ole ennuste millekään kohteelle tai alueelle.

Jos vuokra laskee heikomman kehityksen skenaariossa 32 000 euroon ja menot pidetään yksinkertaisuuden vuoksi ennallaan, jäljelle jää 16 000 € eli 3,2 % kokonaisinvestoinnista. Todellisuudessa kulut voivat muuttua samalla. Selvittäkää siksi, mitkä kulut ovat kiinteitä, mitkä muuttuvia ja mitä lisämenoja tyhjillään olosta tai korjauksista voi syntyä.

Järjestäkää hallinnointi ennen toiminnan aloittamista

Omistajan ei tarvitse ratkaista jokaista käytännön ongelmaa itse, mutta hänen on tiedettävä, kuka vastaa mistäkin. Huomioikaa pääsy kohteeseen, tarkastukset, kunnossapito, siivous, viestintä käyttäjien kanssa ja poikkeustilanteiden hoitaminen.

Sopikaa kiinteistöä hallinnoivan tahon valtuuksista. Mihin summaan asti töitä saa teettää ilman yhteydenottoa? Milloin tarvitaan ennakkolupa? Miten tarjoukset ja laskut tarkistetaan? Ja mitä tietoja saatte säännöllisesti käytöstä, tuloista, maksuista ja avoimista tehtävistä?

Hyvä hallinnointisuunnitelma selventää myös, mitä tehdään häiriön tai vahingon sattuessa. Tällaisen sopimuksen arvo käy usein ilmi silloin, kun ette itse ole paikalla. Huomioikaa siksi tavoitettavuus, dokumentointi ja tiedon siirtäminen paikallisia kumppaneita valitessanne.

Seitsemän kysymystä ennen ostopäätöstä

• Mikä käyttö muodostaa suunnitelmani perustan, ja onko sen mahdollisuus osoitettu?
• Mikä kohderyhmä sopii tähän kohteeseen, ja miten tulot on perusteltu?
• Mitä oikeudellisissa ja teknisissä tarkastuksissa on selvinnyt?
• Kuinka paljon pääomaa tarvitaan toiminnan todelliseen käynnistymiseen asti?
• Mitä kassatilanteelleni tapahtuu, jos tulot jäävät pienemmiksi tai aloitus viivästyy?
• Kuka vastaa paikallisesta hallinnoinnista, ja miten säilytän kokonaiskuvan ja valvonnan?
• Mitä vaihtoehtoja jää, jos haluan myöhemmin myydä tai muuttaa käyttötarkoitusta?

MZS Group tarkastelee kiinteistöjä oston, toiminnan ja rahoituksen muodostamana kokonaisuutena. MZS Estatesin ja neuvontapalvelujemme kautta arvioimme, miten kohde sopii yrittäjän tai sijoittajan tavoitteisiin, huomioiden paikallisen toteutuksen ja mukana olevat asiantuntijat.

Harkitsetteko kiinteistön ostamista Espanjasta tai nykyisen toiminnan parantamista? Keskustelkaa lähtökohdistanne MZS Groupin kanssa. Ensimmäinen keskustelu auttaa jäsentämään kysymykset, joihin on vastattava ennen seuraavaa päätöstä.